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22.12.2019Bebauungsplan "Östlich der Waldkolonie" oder Durchsetzung geltenden Gemeinderechts
von
Ulrich Friedrich Koch
Im November 2019 stellte KOMM, A einen Antrag an die Gemeindevertretung, der Gemeindevorstand solle die Festsetzungen des Bebauungsplans "Östlich der Waldkolonie" aus dem Jahr 2007 unverzüglich durchsetzen.


Im zuständigen Fachausschuss wie in der Gemeindevertretung begründete KOMM, A diesen Antrag ausführlich:

Die Gemeindevertretung hatte im Jahr 2006 für das zukünftige Bauland östlich der Waldkolonie ausdrücklich festgesetzt, dass der gesetzlich geforderte Ausgleich für den Eingriff in die Natur durch die Bebauung vormals landwirtschaftlich genutzter Flächen unmittelbar neben den Baugrundstücke selbst erfolgen solle. Wo immer möglich ist eine solche Festsetzung einer Ausweisung von sogenannten Ausgleichsflächen weit entfernt vom eigentlichen Eingriff vorzuziehen. Dies war allen Grundstückseignern vor und nach einem Eigentumswechsel bekannt. Darüber wurde mehrfach in der Presse berichtet.

Der im Frühjahr 2007 beschlossene Bebauungsplan 'Östlich der Waldkolonie' weist in seiner Planzeichnung und im Textteil als Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 BauGB auf der Ostseite der Grundstücke jeweils etwa für die Hälfte der 15 überplanten Grundstücksflächen eine 'Fläche für Anpflanzungen' als Ausgleichsfläche aus: 'Innerhalb der Fläche für Anpflanzungen ist eine mindestens zweireihige geschlossene Anpflanzung aus einheimischen und standortgerechten Laubgehölzen ( ) anzulegen und im Bestand zu erhalten. Der Pflanzabstand darf 1,5 m nicht überschreiten.' Von dieser Fläche sind mindestens 70% als Obstwiese und 30% als Gehölzpflanzung auszugestalten. 'Einfriedungen sind ausschließlich an der festgesetzten Abgrenzung zwischen dieser Fläche und der festgesetzten nicht überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.'

SOLL: Bebauungsplan 'Östlich der Waldkolonie' vom 25. Juni 2007

Textteil, Festsetzungen gemäß §9 Abs. 1 BauGB (Auszug)



Planskizze



IST: Luftaufnahme der östlichen Bebauung der Waldkolonie, Quelle: Google Earth, Dezember 2019




Anlässlich des Ortstermins des Planungs-, Landwirtschafts- und Bauausschusses der Gemeindevertretung auf der Ostseite der Waldkolonie am 20. Juni 2017 stellte Bürgermeister Martini fest: 'Der rückwärtige Bereich vieler der 15 Grundtsücke entspricht nicht dem Bebauungsplan.'
Das 'Darmstädter Echo' titelte am 12.07.2017: 'Gärten statt Streuobstwiesen'.

Die Größe der Grundstücksflächen im Bereich des Bebauungsplans liegt zwischen 530 und 730m². Hinter jedem Grundstück gibt es eine zusätzliche Ausgleichsfläche für den Naturschutz von rund 300m². Diese Ausgleichsfläche darf nicht eingezäunt und nicht überbaut werden.

Die jeweils 300m² Ausgleichsflächen 'im Hinterhof' mussten die Grundstückseigner für 2,50 Euro pro Quadratmeter erwerben, also einem Gesamtpreis von 750 Euro.
Für die Grundstücke selbst wurden konservativ geschätzt wenigstens 500 Euro pro Quadratmeter fällig.
Die Gemeinde selbst hatte für ihre durch Umlegung erlangten vier Grundstücke ein Bieterverfahren durchgeführt und für deren Verkauf einen Mindestpreis von 375 Euro pro Quadratmeter angesetzt. An diesem Bieterverfahren nahmen rund 40 Interessent*innen teil.
Vor dem Hintergrund dieser Schätzung sparten die Grundstückseigentümer für den Erwerb ihrer 'Hinterhöfe' (je 300m² Ausgleichsflächen) rund 150.000 Euro gegenüber dem damaligen Verkehrswert ihres Baulands.

Werden diese Ausgleichsflächen den Grundstücken quasi einverleibt, wovon sich der Fachausschuss vor Ort im Juni 2017 selbst angesichts der vorgefundenen Bebauung und Nutzung überzeugen konnte, wird durch die jeweiligen Eigentümer praktisch ein Vermögenszugewinn generiert.

Praktisch eingelöst wird der diagnostizierte Vermögensgewinn durch
  1. die mittlerweile 10-jährige Nutzung der Ausgleichsfläche als Garten (Gebrauchswert),
  2. die zeitgleich anteilige Zahlung von Grundsteuer A für die 'Ausgleichsfläche' anstelle von Grundsteuer B für ein normales bebautes Hausgrundstück und
  3. den späteren Verkauf des gesamten Grundstücks (Verkaufswert).
Einen Vorgeschmack bekommt man durch die Lektüre aktuelle Immobilienanzeigen, hier: immowelt.de.




Eine in die Diskussion gebrachte Anpassung des Bebauungsplans an die örtlichen Gegebenheiten und die Ausweisung eines alternativen Grundstücks als Ausgleichsfläche würde die Missachtung des ursprünglichen Bebauungsplans nachträglich legalisieren - und den Eigentümern einen beträchtlichen Vermögenszuwachs bescheren - selbst wenn diese die Kosten für dieses Verfahren in Gänze tragen würden:

Änderung des geltenden Bebauungsplans geschätzt15.000 Euro
Ausgleichsfläche zirka15.000 Euro


Kosten anteilig pro Grundstückseigner2.000 Euro
geschätzter Vermögenszugewinn pro Grundstückseigner mindestens (Zeitwert 2007)149.250 Euro


Würde ein solches Heilungsverfahren umgesetzt, würden die jetzigen Grundstückseigner in erheblichem Maße begünstigt.
Zuvor müsste die Frage nach einer Rechtsgrundlage dafür beantwortet werden.
Die unterlegenen InteressentInnen im damaligen Bieterverfahren und die vormaligen Eigentümer der aktuell als Ausgleichsflächen gekennzeichneten Flächenanteile würden hingegen deutlich benachteiltigt. Letztere hatten für den Quadratmeter ja lediglich 2,50 Euro anstelle der möglichen ca. 500 Euro erhalten.

Im Anschluss an den Ortstermin im Sommer 2017 erging aus dem zuständigen Fachausschuss der Gemeindevertretung die Aufforderung an den Gemeindevorstand, sich der Angelegenheit anzunehmen. Seither ist der Gemeindevorstand offensichtlich nicht tätig geworden.
Auch seitens der Eigentümer hat es keinerlei Reaktion auf die Kritik an der mangelnden Umsetzung des Bebauungsplans 'Östlich der Waldstraße' gegeben.

Im Sinne einer Gleichbehandlung der Bürgerinnen und Bürger kann dies nicht weiter toleriert werden.



Der Antrag wurde im Planungs-, Landwirtschafts- und Umweltausschuss (PLU) am 3. Dezember 2019 und in der Gemeindevertretung (GVG) am 12. Dezember 2019 ausführlich diskutiert.

Das grundsätzliche Sicht, dass Festsetzungen des Bebauungsplans von den meisten Grundstückseignern nicht eingehalten werden, wurde von allen Fraktionen kritisiert. Unterschiede gab es hinsichtlich der Frage, wie die Gemeinde darauf reagieren solle:

Bürgermeister Hennemann berichtete, dass es Gespräche mit einem Planungsbüro gegeben habe. Eine zeitnahe Bearbeitung der Angelegenheit seitens der Verwaltung scheitere an Personalengpässen in der Bauverwaltung. Er strebe eine 'Heilung' durch eine Änderung des Bebauungsplans und dem Kauf einer anderen Ausgleichsfläche im Wege einer gütliche Einigung mit den Grundstückseignern an. Dadurch gewännen die Grundstückseigner zusätzliches 'Gartenland'. Manchmal müsse man eben einen 'Mittelweg' finden.
Im Falle einer Mehrheit für den KOMM, A-Antrag sollten ergänzend wenigstens 10.000 Euro für Rechtsanwaltskosten in den gemeindlichen Haushalt eingestellt werden.

Seitens der SPD schlug Thorsten Schröder vor, zunächst einen Vorschlag der Verwaltung zum weiteren Vorgehen abzuwarten. Tim Schmöker verwies darauf, dass das Maß der Abweichung von den Festsetzungen des B-Plans je Grundstück durchaus unterschiedlich sei. Problem sei die Inkonsequenz der Gemeinde, die Abweichungen jahrelang toleriert habe. Man hätte schon viel früher agieren müssen. Im übrigen seien die von KOMM, A vorgetragenen Berechnungen unredlich. Die Baulandpreise im Jahr 2007 hätten an der Waldkolonie bei 350 Euro pro Quadratmeter gelegen. Davon abgesehen würden durch die mögliche 'Heilung' die Baufenster nicht vergrößert. Die SPD stütze die vom Bürgermeister angestrebte Lösung im Konsens. Dem KOMM, A-Antrag werde man jetzt so nicht zustimmen.

Timo Wesp für die CDU verwies auf die Einhaltung des Bebauungsplans als geltendem Recht. Jochen Geiß sah hier vor allem den Landkreis gefordert. Er schlug eine Zurückstellung der Beschlussfassung über den KOMM, A-Antrag vor.

Für die FDP stellte Michael Krug bezüglich der Problemsicht Einigkeit in der Gemeindevertretung fest. Christopher Schuldes betonte, dass Bebauungspläne einzuhalten sind. Dies gebiete auch die erforderliche Verlässlichkeit und Planungssicherheit gemeindlicher Bauleitplanung. Vor diesem Hintergrund stelle sich die Frage nach 'Personalengpässen' in der Verwaltung nicht. Die Gemeindevertretung müsse sich fragen, ob sie eine 'Heilung' von Rechtsverstößen gegen geltendes Gemeinderecht überhaupt wolle. Mit einer Zustimmung zum Antrag könne die Gemeindevertretung ein deutliches Signal setzen.

Nach der von der SPD beantragten Unterbrechung der Parlamentssitzung erklärte Tim Schmöker:
  1. Man wolle die Verbesserung der Personalsituation in der Bauverwaltung abwarten.
  2. Ziel solle die Suche nach einem Konsens mit den Grundstückseignern sein.
  3. Bei einer Heilung müsse die Wertsteigerung als 'Gartenland - geschätzter Preis 50 Euro pro Quadratmeter -' offen gelegt werden.

Ulrich Friedrich Koch erwiederte für KOMM, A, dass beim Verkauf von bebauten Grundstücken hinsichtlich der Quadratmeter-Grundstückspreise üblicherweise nicht zwischen 'Baufenster' und 'Gartenland' unterschieden werde. Die im damaligen gemeindlichen Bieterverfahren erzielten Erlöse je Quadratmeter ließen sich in den gemeindlichen Akten leicht recherchieren. Außerdem verwies er auf den von der damaligen Gemeindevertretung für die eigenen Flächen im Bieterverfahren geforderten Mindestpreis von 375 Euro pro Quadratmeter Bauland. Hinsichtlich des avisierten 'Heilungsverfahrens' fragte er nach Lösungsvorschlägen bezüglich
  • des Wertausgleichs für die Grundstücksverkäufer der landwirtschaftlichen Flächen (Ausgleichsflächen) à 2,50 Euro pro Quadratmeter anstelle der geschätzten rund 500 Euro pro Quadratmeter Bauland und
  • eines Ausgleichs für die im gemeindlichen Verkaufsverfahren 'unterlegenen' rund 40 Bieterparteien.

Koch erinnerte an die Durchsetzung von Bebauungsplanregelungen an anderer Stelle, beispielsweise die Niederlegung von illegal errichteten Gartenhütten am Beuneweg oder erzwungenen Rückbauten von nicht zugelassenen Dachgauben. Er sehe keinen gangbaren Weg bzw. gerechten Ausgleich für eine Heilung des 'rechtsfreien Raums' im Bereich östlich der Waldkolonie. Geltendes Recht muss durchgesetzt werden und damit dürfe nicht länger gewartet werden.


Bürgermeister Hennemann beantragte, in den Etat 2020 Mittel in Höhe von 10.000 Euro für ggfs. notwendige Rechtanwaltskosten einzustellen.
Dieser Änderungsantrag wurde mit 7:11:2 Stimmen abgelehnt.

Der KOMM, A-Hauptantrag wurde mit 7:12: 1 Stimme abgelehnt.

[Für den Antrag hatten alle Fraktionsmitglieder von KOMM, A und FDP sowie 2 Mitglieder der CDU-Fraktion gestimmt. Gegenstimmen kammen von allen Fraktionsmitgliedern der SPD und 3 Fraktionsmitgliedern der CDU-Fraktion. Die Enthaltung kam von der CDU.]





Kommentar


Das Verhalten und die Argumente der SPD sind nur schwer nachzuvollziehen.

Nach der Ortsbegehung östlich der Waldkolonie im Sommer 2017 noch zu Amtszeiten von Günter Martini war man äußerst ungehalten über das Nichtstun des Bürgermeisters. Aktuell wird das Amt des Bürgermeisters von Markus Hennemann, einem Mann aus den eigenen Reihen, ausgeübt. Hennemann begleitete im Jahr 2017 das Amt des Vorsitzenden der Gemeindevertretung, der ihrerseits die Bauleitplanung obliegt. Er stand also damals schon in besonderer Verantwortung.
Jetzt hat man es gar nicht mehr eilig.

Statt den gültigen Bebauungsplan umzusetzen, sucht man nach 'Heilung' des rechtswidrigen Verhaltens, wie es Günter Martini auch schon vorgeschlagen hatte.
Dabei bleibt unklar, wie ein gerechter Ausgleich im Konsens aussehen soll.


Bickenbach im Dezember 2019

Ulrich Friedrich Koch






Berichterstattung im Darmstädter Echo




vom 30. September 2006 (Auszug)





vom 24. Januar 2007 (Auszug)








vom 29. Oktober 2007




vom 12. Juli 2017





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