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31.01.201812. Bauliche Verdichtung
von
Ulrich Friedrich Koch
Inhalt
  1. Definition aus Wikipedia

  2. Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010

  3. Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Hessen vom 20.03.2014, Auszug

  4. Stellungnahmen des Regierungspräsidiums Südhessen zur geplanten baulichen Verdichtung im Projekt 'Neue Mitte'

  5. Erkenntnisse aus den Stellungnahmen des Regierungspräsidiums

  6. Kommentar der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach zum Thema Bebauungsdichte, Stand Januar 2018

Link zum Archiv I (bis B-Plan-Satzungsbeschluss 2018) oder Archiv II (ab B-Plan-Satzungsbeschluss 2018)





Der entscheidende Punkt der Auseinandersetzungen um das Projekt 'Neue Mitte' bei uns in Bickenbach ist das dort geplante Maß der baulichen Verdichtung.

1. Definition aus Wikipedia:

'Nachverdichtung (Städtebau)
Als Nachverdichtung (selten: bauliche Nachverdichtung) oder Innenverdichtung bezeichnet man das Nutzen freistehender Flächen innerhalb bereits bestehender Bebauung. Sie kann erfolgen durch
  • Schließen von Baulücken

  • Vervollständigung offener Bebauung zu geschlossener Bebauung, etwa Blockrandbebauung

  • Aufstocken von vorhandenen Bauten, Dachgeschossausbau u.ä.

  • Abriss vorhandener Bauten und Bau größerer Bauten (mehr umbauter Raum)

  • Hinterland¬bebauung (zum Beispiel im Garten langer Grundstücke)

Kriterien für geeignete Gebiete
Aus Sicht der Bauindustrie und Bauplanung werden öffnende und limitierende Faktoren bei der Identifikation von nachverdichtungs-fähigen Flächen unterschieden. Als „öffnend“ gilt die gute Nahverkehrs¬anbindung, bestehende Infrastruktur, insbesondere auch Nähe von Erholungsgebieten. Limitierend sind existierende Einschränkungen durch Denkmal-, Baum- und Naturschutz.

Vorteile
Ein Vorteil ist die Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur – die neuen Räume müssen nicht erst strukturell erschlossen werden. Vorhandene Infrastruktur wird dadurch besser genutzt; ihre Fixkosten können auf eine größere Zahl von Einwohnern bzw. Bewohnern umgelegt werden.
  • Aus Perspektive der Stadt dient Nachverdichtung der Innenentwicklung, der städtebaulichen Aufwertung von Quartieren sowie der besseren Auslastung von Infrastrukturen.

  • Aus Perspektive der Eigentümer wird zusätzliche Nutzfläche in vorhandenen Immobilien wirtschaftlich erstellt durch zusätzliche Nutzung von bereits vorhandenen Erschließungen und Tragwerken.

  • Nutzer empfinden die Wohnqualität in gewachsenen Quartieren und der Lage oft als besser als die eines Neubaugebietes.

  • Nachverdichtung kann zu einer Stadt der kurzen Wege führen, wenn die Infrastruktur im gleichen Maße wächst wie die Industrie- oder Wohnfläche.

Nachteile
Wenn auch der Zersiedelung durch Nachverdichtung ein gewisser Einhalt geboten wird, fördert sie doch den Landschaftsverbrauch durch Flächenversiegelung. Besonders in Städten gehen Vegetation und Freiräume verloren, werden letzte Wanderwege für Kleintiere versperrt, die Luftzirkulation wird eingeschränkt und insgesamt die Stadtökologie und das Stadtklima ungünstig beeinflusst (Bildung von Wärmeinseln, erhöhte Feinstaubkonzentration, etc.).
Neubauten und der damit verbundene Zuzug führen aus Sicht der alteingesessenen Anwohner je nach Art des Bauvorhabens zur Abwertung der Lebensqualität durch Gentrifizierung oder – im Fall von Sozialbauten – Ghettoisierung, wachsende Bevölkerungsdichte, wachsende Verkehrsdichte, o. ä.
Daher entstehen vielerorts Bürgerinitiativen gegen geplante Nachverdichtungen, die sich v. a. auch gegen Grünflächen-Verluste zur Wehr setzen. Als Beispiele seien hier genannt Hamburg, Darmstadt, Freiburg und Heidelberg.'




2.


Der Regionalplan Südhessen legt unter anderem fest:
  • Bickenbach ist ein Kleinzentrum.

  • Historische Ortsbilder sollen keine vermeidbaren Veränderungen erfahren.

  • Im ländlichen Siedlungstyp - und davon ist für die Gemeinde Bickenbach auszugehen - ist im Rahmen der Bauleitplanung als Dichtevorgabe 25 bis 40 Wohneinheiten je Hektar einzuhalten. Würde Bickenbach als 'verstädterte Besiedlung bewertet, läge die maximale Dichtevorgabe bei 50 Wohneinheiten.

Legt man diese Dichtevorgaben zugrunde, dürfen auf den 6.022 m² Fläche für das Projekt 'Neue Mitte' maximal 24 beziehungsweise maximal 30 Wohneinheiten gebaut werden!


Auszüge aus dem Regionalplan Südhessen 2010:









Regionalplan Südhessen 2010, Auszug




3.


Dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Hessen definiert klar den Bindungscharakter des Regionalplans Südhessen für örtliche Bauleitplanungen:
Die planerischen Entscheidungen der Gemeinde müssen mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung in Übereinstimmung gebracht werden. Die Ziele enthalten Festlegungen, die als verbindliche Vorgaben für die Bebauungsplanung der Gemeinden hinzunehmen sind. Diese Festlegungen können nicht im Wege der Abwägung überwunden werden.

Auszüge aus dem Urteil:









Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Hessen vom 20.03.2014, Auszug




4. Stellungnahmen des Regierungspräsidiums Südhessen zur geplanten baulichen Verdichtung im Projekt 'Neue Mitte'

Nördlich der Darmstädter Straße in Bickenbach sollen im Projekt 'Neue Mitte' 55 Wohneinheiten auf 6.022 Quadratmeter Fläche - entspricht 91 Wohneinheiten auf einen Hektar Fläche entstehen. Um zu verdeutlichen was das heißt: Der Wohnkomplex Höhsand hat 104 Wohneinheiten bezogen auf einen Hektar Fläche.
Bitte stellen Sie sich vor, dass diese Dichte im Projekt 'Neue Mitte' an der Darmstädter Straße nahezu erreicht werden wird.

Da die Stellungnahme Regierungspräsidium Darmstadt im ersten Offenlegungsverfahren zum Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' zur Frage der Zulässigkeit der dort geplanten baulichen Verdichtung missverständlich war baten wir um nähere Erläuterung.
Unsere Anschreiben und die Antworten seitens des Regierungspräsidiums Darmstadt darauf können Sie untenstehend einsehen:


Anschreiben vom 6. September 2017

'Regierungspräsidium Darmstadt
Petra Langsdorf
64278 Darmstadt

Ihr Aktenzeichen: III 31.2 - 61d 02/01 30
Datum Ihrer Stellungnahme: 24. Januar 2017


Sehr geehrte Frau Langsdorf,
sehr geehrter Herr Arnold,
sehr geehrte Damen und Herren,

anlässlich der Beratungen im Planungs-, Landwirtschafts- und Bauausschuss der Gemeindevertretung Bickenbach am 29. August 2017 konnte nicht geklärt werden, bei welcher Instanz letztendlich die Verantwortung für die gewählte bauliche Verdichtung im Planungsbereich des in der Beratung befindlichen Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' liegt.
Ihre Stellungnahme ist insofern mehrdeutig, als Sie einerseits feststellten:
'...gegen die oben genannte Bauleitplanung bestehen aus raum- und landesplanerischer Sicht keine Bedenken'
und andererseits:
'Ich weise darauf hin, dass mit dieser Stellungnahme eine planungsrechtliche Prüfung nicht erfolgt ist.'

Als Vorsitzender der Fraktion KOMM, A in der Gemeindevertretung bitte ich Sie um eine diesbezügliche Erläuterung.
Hintergrund ist eine heftige Auseinandersetzung in der Gemeindevertretung über das gewählte hohe Maß der baulichen Verdichtung im Planungsgebiet, sowie die Frage, was in diesem Zusammenhang die Kategorisierung der Gemeinde Bickenbach im 'Regionalplan Südhessen 2010' für das zulässige Maß einer Verdichtung bedeutet. Die Planer des Investors und der Planer der Gemeinde interpretieren Ihre Stellungnahme, Frau Langsdorf, als Unbedenklichkeitserklärung bzw. 'Freibrief' für die vom Investor gewünschte Verdichtung: 55 Wohneinheiten auf 6.000 Quadratmeter ( = 91 WE/ha) respektive 73 Wohneinheiten auf 1,1 Hektar (66 WE/ha). Zugleich wird die Auswahl des Geltungsbereichs für die 1. Änderung des B-Plans als Kunstgriff zur 'Entschärfung' der Verdichtungsproblematik kritisiert.

Eine Klarstellung Ihrerseits ist dringend wünschenswert.

Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Friedrich Koch
Vorsitzender der Fraktion KOMM, A in der Gemeindevertretung Bickenbach'


Antwort vom 11. September 2017

'Sehr geehrter Herr Koch,

meine von Ihnen erwähnte Stellungnahme in o.a. Planungsangelegenheit bezieht sich im ersten Passus auf die im Regionalplan Südhessen/Regionalen Flächennutzungsplan -RPS/RegFNP- 2010 festgelegten Ziele, an die Bauleitplanungen grundsätzlich anzupassen sind. Hinsichtlich dieser raum- und landesplanerischen Vorgaben bestehen bei der Planung der Gemeinde Bickenbach „Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung“ keine Bedenken. Insbesondere werden die von Ihnen angeführten regionalplanerischen Dichtevorgaben nicht tangiert. Nach der Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs – HessVGH - sollen durch die Dichtevorgaben in Z3.4.1-9 RPS/RegFNP 2010 nur die Entwicklung von Neubauflächen gesteuert werden und diese bei Maßnahmen wie innerörtlicher Baulückenschließung und Nachverdichtung keine Anwendung finden (vgl. Urteil des HessVGH vom 13.Oktober 2016, 4 C 962/15.N). Zudem ist die unabhängig von dieser Rechtsauffassung in der Begründung zum Bebauungsplan erfolgte Auseinandersetzung mit den regionalplanerischen Dichtewerten städtebaulich nachvollziehbar.
Im letzten Absatz meiner Stellungnahme vom 24. Januar 2017 weise ich lediglich darauf hin, dass die Stellungnahme keine planungsrechtliche Prüfung (der verfahrensrechtlichen Vorgaben des Baugesetzbuchs –BauGB) umfasst. Eine solche Prüfung erfolgt grundsätzlich erst im Rahmen eines Bauleitplan-Genehmigungsverfahrens, welches bei dem von der Gemeinde Bickenbach gewählten Verfahren nach § 13 a BauGB jedoch nicht vorgesehen ist.
Ich hoffe, Ihre Irritation bezüglich der vermeintlich widersprüchlichen Aussagen damit ausgeräumt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag

Petra Langsdorf
Dezernat III 31.2 – Regionale Siedlungs- und Bauleitplanung
Regierungspräsidium Darmstadt
Wilhelminenstraße 1-3
64283 Darmstadt'


Erneute Anfrage vom 19. September 2017

'Regierungspräsidium Darmstadt
Petra Langsdorf
64278 Darmstadt

Ihr Aktenzeichen: III 31.2 - 61d 02/01 30
Datum Ihrer Stellungnahme: 24. Januar 2017
hier: Ihre Email vom 11. September 2017


Sehr geehrte Frau Langsdorf,
sehr geehrte Damen und Herren,
nochmals vielen Dank für Ihre Antwort vom 11.09.2017 auf meine Anfrage und Ihren Hinweis auf die einschlägige Rechtsprechung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofes. Das hat in jedem Fall zu weiterer Klarheit geführt.

Bitte jedoch um Nachsicht, wenn ich mit einer Nachfrage auf Sie zukomme. Der Planer der Gemeinde Bickenbach bezieht sich selbst in der Begründung zu dem Bebauungsplan auf die Dichtevorgaben des Regionalplans und zieht diese insofern als Maßstab heran (siehe Ziff. 3.1). Er begründet damit die Anzahl von ca. 50 Wohnungen für das Teilgebiet 1 + 2 des Bebauungsplans. Das Teilgebiet 1 + 2 hat eine Größe von 6.022m². Völlig losgelöst von dem Umstand, dass im der Begründung zu Grunde liegenden Bebauungsplan 55 Wohnungen für die beiden Teilgebieten 1 + 2 Erwähnung finden, stellt sich noch immer die Frage, ob durch den Bezug auf den Regionalplan als Maßstab die Dichtewerte nicht überschritten werden.

Wir vermuten, dass es sich bei dem besagten Urteil um eine Bauleitplanung in Dreieich handelt. Der umstrittenen B-Plan wurde 2014 gekippt, nachgebessert, wieder ausgelegt, wieder beklagt und mit dem Urteil vom Oktober 2016 für rechtskonform befunden. Aus diesem Urteil geht hervor,
  1. dass die Obergrenzen der Dichtewerte als regionalplanerisches Ziel bestätigt wurden und dass selbige Werte unterschritten werden dürfen.

  2. dass der VGH innerhalb eines Geltungsbereiches zwischen bebauten und unbebauten Flächen unterscheidet. Im referenzierten Urteil wurde entsprechend seitens des VGH die Einhaltung der Obergrenze für den vorliegenden Fall auch tatsächlich überprüft.

  3. dass sich die Bebauungsdichte an den örtlichen Gegebenheiten zu orientieren hat.

Aus den vorgenannten Punkten erscheint Ihre Bezugnahme auf den Leitsatz des Urteils allein als missverständlich.

Es würde mich und ich spreche hier als Fraktionsvorsitzender der Fraktion KOMM, A der Gemeindevertretung Bickenbach sehr interessieren und freuen, wenn Sie hierzu eine Auskunft geben könnten. Es ist besonders relevant, da die Frage, ob die Anzahl der Wohnungen in den Teilgebieten 1 + 2 nach B-Planentwurf 'Nördlich der Darmstädter Straße' einer der Hauptstreitpunkte in der Gemeinde Bickenbach ist. Für eine Versachlichung der Diskussion und Eingrenzung der Problemstellungen kann Ihr Haus durch eine Auskunft beitragen.

Sie kommen in Ihrer Antwort zu dem Schluss, dass die 'in der Begründung zum Bebauungsplan erfolgte Auseinandersetzung mit den regionalplanerischen Dichtewerten städtebaulich nachvollziehbar' ist. Diese Einschätzung teile ich als Teilnehmer der gemeindlichen Debatten im Bauleitplanverfahren nicht. In der Begründung zum B-Plan werden einzelne Aspekte einer Bewertung für Dichtevorgaben beschrieben, die angeblich eine höhere Dichte zulassen. Die Gemeinde Bickenbach ist eine selbständige Gemeinde, nach den Kategorien des RegFNP 2010 ein 'Kleinzentrum', mit etwa 6.500 Einwohner*innen und keine Anliegerin an einer S- oder U-Bahn. Planungen in dieser Richtung sind mir nicht bekannt. Vollständig ignoriert wird das unmittelbare Wohnumfeld des geplanten Bauprojektes bzw. die Frage, ob sich dieses Objekt einfügt und dessen Charakter nicht zerstört. Solche Fragen wurden weder im Fachausschuss noch in der Gemeindevertretung diskutiert. Es wurde ausnahmslos und stereotyp auf Ihre Stellungnahme vom 24. Januar 2017 verwiesen. Man versucht, die Verantwortung für die beabsichtigte bauliche Verdichtung an die übergeordnete Behörde abzuschieben.

Für eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Friedrich Koch
Fraktion KOMM, A in der Gemeindevertretung Bickenbach'


Antwort vom 19. September 2017

'Sehr geehrter Herr Koch,

gerne versuche ich, die städtebaulichen und raumordnerischen Erwägungen im Zusammenhang mit der Festlegung von Dichte-Obergrenzen unter besonderer Berücksichtigung des Urteils des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 13. Oktober 2016 – 4 C 952/16.N (juris) nochmals zu erläutern.
Raum- und Stadtplanung sind von einander widersprechenden Zielkonflikten geprägt: Einerseits besteht erheblicher Flächenbedarf für die Ausweisung von Wohnbauflächen, andererseits gilt der – gesetzlich normierte – Grundsatz der prioritären Innenentwicklung. Die zielförmige Festlegung von Dichte-Obergrenzen versucht, zu einem Ausgleich dieses Zielkonfliktes beizutragen: Dann, wenn die Inanspruchnahme neuer Flächen zu Wohnbauzwecken (Außenentwicklung) erforderlich ist, soll die Neuausweisung im Hinblick auf die einzuhaltenden Dichtewerte an den jeweiligen Siedlungstyp angepasst sein. Hierdurch wird verhindert, dass die im Rahmen der Außenentwicklung in Anspruch genommene Fläche zusätzlich dadurch vergrößert wird, dass notwendige Erschließungsanlagen sowie Flächen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen das Maß dessen überschreiten, was angesichts des jeweiligen Siedlungstyps angemessen ist.
Bei Planungen zur Innenentwicklung ist diese, für die Außenentwicklung greifende Auflösung des Zielkonflikts zwischen der Schaffung dringend benötigter Wohnbauflächen einerseits und dem Flächensparziel andererseits nicht nur nicht einschlägig, er verkehrt sich in sein Gegenteil: Dort, wo bereits versiegelte Flächen in Anspruch genommen werden, ist es städtebaulich und raumplanerisch erwünscht, die auf der Grundlage einer fehlerfreien Abwägung möglichen Dichtewerte auszuschöpfen. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof führt hierzu in seinem oben zitierten Urteil (RdNr. 63) aus:
„Für dieses Ergebnis spricht auch die Begründung der Festlegungen in Nr. 3.4.1 RPS/RFNP. Dort wird ausgeführt, dass unter Beachtung des Grundsatzes "Innen- vor Außenentwicklung die erforderlichen Wohnbauflächen in erster Priorität durch Stadtumbau bzw. Bestandsentwicklung (durch Maßnahmen wie Baulückenerschließung und Nachverdichtung) und erst mit zweiter Priorität Neubauflächen entwickelt werden sollten. Daher würden vorhandene Stadtumbauflächen, für die hinreichend bestimmte Entwicklungsziele vorlägen, sowohl im Ordnungsraum als auch im Verdichtungsraum vorrangig zur Bedarfsdeckung herangezogen. Der Senat versteht diese Begründung als Hinweis darauf, dass durch die Dichtevorgaben in Z3.4.1-9 RPS/RFNP nur die Entwicklung von Neubauflächen gesteuert werden soll.“
Das Ziel Z3.4.1-9 ist meines Erachtens nicht der richtige Ansatzpunkt zur Lösung der in der Gemeinde Bickenbach umstrittenen Frage, ob bei der Neustrukturierung des Ortskerns die vorhandene Siedlungsstruktur aufgegriffen oder – wie offenbar derzeit beabsichtigt – eine nicht unerhebliche Nachverdichtung erfolgen soll. Insoweit hat die Gemeindevertretung eine eigenständige Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen gegen- und untereinander vorzunehmen, § 1 Abs. 7 BauGB. In diese Abwägung sind auch die Interessen der Eigentümer von an den Planbereich angrenzenden Grundstücken einzustellen, wobei ich betone, dass die festgelegten Dichte-Obergrenzen nicht dem Schutz dieses Personenkreises dienen. Vielmehr ist zu entscheiden, ob die Verdichtung des Ortskerns der Gemeinde Bickenbach zu Konflikten führt, die im Verhältnis zu den damit verbundenen Vorteilen nicht mehr hinnehmbar sind. Diese Abwägung ist ureigenste Angelegenheit der Gemeindevertretung der Gemeinde Bickenbach und von mir nur zu beanstanden, wenn wichtige Belange nicht oder nicht mit dem ihnen gebührenden Gewicht in die Abwägung eingestellt wurden oder das Abwägungsergebnis insgesamt fehlerhaft erscheint. Dafür ist im vorliegenden Fall nichts ersichtlich.

Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag

Petra Langsdorf

Dezernat III 31.2 – Regionale Siedlungs- und Bauleitplanung
Regierungspräsidium Darmstadt
Wilhelminenstraße 1-3
64283 Darmstadt'


Anfrage vom 20. September 2017

'Sehr geehrte Frau Langsdorf,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Gestatten Sie, dass unsere Fraktion Ihre beiden Stellungnahmen vom 11. und 19.09.2017 auf der Homepage unserer Wähler*innen-Initiative 'www.komma-bickenbach.de' veröffentlicht?

Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Friedrich Koch'


Antwort vom 20. September 2017

'Sehr geehrter Herr Koch,

in der Hoffnung, dass dies zur Versachlichung der Diskussion in der Gemeinde Bickenbach beiträgt, können Sie die Stellungnahmen gern auf Ihrer KOMM, A Homepage zitieren.

Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
Petra Langsdorf'


Anschreiben vom 6. Oktober 2017

'Regierungspräsidium Darmstadt
Dezernat III 31.2 – Regionale Siedlungs- und Bauleitplanung
Petra Langsdorf
Wilhelminenstraße 1-3
64283 Darmstadt


Betrifft: Bauleitplanung Bickenbach, 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung', hier: unser Schriftwechsel im September 2017


Sehr geehrte Frau Langsdorf,

die Nachbetrachtung Ihrer beiden Stellungnahmen hat unsererseits neue Fragen aufgeworfen.

Sie hatten zuletzt festgestellt: 'Vielmehr ist zu entscheiden, ob die Verdichtung des Ortskerns der Gemeinde Bickenbach zu Konflikten führt, die im Verhältnis zu den damit verbundenen Vorteilen nicht mehr hinnehmbar sind. Diese Abwägung ist ureigenste Angelegenheit der Gemeindevertretung der Gemeinde Bickenbach und von mir nur zu beanstanden, wenn wichtige Belange nicht oder nicht mit dem ihnen gebührenden Gewicht in die Abwägung eingestellt wurden oder das Abwägungsergebnis insgesamt fehlerhaft erscheint. Dafür ist im vorliegenden Fall nichts ersichtlich.'

Ihre Positionierung führt bei den Befürwortern des Projekts 'Neue Mitte' nicht zum Nachdenken, sondern man sieht sich bestätigt im Sinne von: 'Wir haben alles richtig gemacht.' Aus unserer Sicht ist das bisher im aktuellen Stand der Bauleitplanung 'Nördlich der Darmstädter Straße' sichtbare Abwägungsergebnis sehr wohl fehlerhaft:
  1. Der bisherige Stand des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' ist nicht Ausfluss einer gemeindlichen Auseinandersetzung um Planungsziele für die Ortsmitte, sondern eine 1zu1-Blaupause des Planungskonzeptes des Investors 'Schlossallee Bickenbach GmbH & Co.KG'. (Den kürzlich veröffentlichten Flyer des Investors hatte ich Ihnen bereits zugesandt.) Alternativen dazu wurden nicht gesucht und in den Blick genommen. Anregungen bzw. Anträge unserer Fraktion für einen Architekturwettbewerb, Kooperationen mit Bau- bzw. Architekturfachbereichen der Darmstädter Hochschulen und für ein Moratorium, das Projekt mit der Bürgerschaft bzgl. Konsequenzen für unsere Gemeinde ausführlich zu bewerten und erst dann zu entscheiden, wurden allesamt ohne weitere Diskussion abgelehnt.

  2. Die mit dem B-Plan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung'/Projekt 'Neue Mitte' beabsichtigte Innenverdichtung/Nachverdichtung in Bickenbach entspringt nicht einem planvollen Vorgehen seitens der Gemeindevertretung unter Berücksichtigung weiterer Baulücken und möglicher Flächen im Siedlungsgebiet, sondern ist Zufallsprodukt, welches der Begehrlichkeit eines Investors entgegenkommt.

  3. Das geplante Maß der Verdichtung mit 55 WE auf 0,6 ha, umgerechnet 91 WE auf 1 ha, ist erheblich und liegt weit über der Dichte der umliegenden Bebauung.

  4. Das Projekt 'Neue Mitte' fügt sich in keiner Weise in die Umgebungsbebauung bzw. das Ortsbild ein. Das ehemalige Jagdschloss und heutige Rathaus ist als Referenzobjekt nicht adäquat, da es ein vom Denkmalschutz geforderter Nachbau eines für die Ortsgeschichte besonderen historischen Objekts ist. Lediglich ein einziges Gebäude, dem Projekt 'Neue Mitte' gegenüberliegend, ist in der absoluten Höhe annähernd vergleichbar, von der Gebäudekubatur her aber deutlich kleiner. Alle anderen Gebäude in der Nachbarschaft, vor allem auch im Plangebiet 'Nördlich der Darmstädter Straße selbst, sind 1 1/2 bis 2 geschossig. Der Gebäuderiegel des Projekts 'Neue Mitte' entlang der Darmstädter Straße soll aber über eine Länge von 70+20 Metern 3 1/2 geschossig erstellt werden. Ein verträglicher Übergang zur Anschlussbebauung ist aus der Planung her nicht ersichtlich. Das Projekt 'Neue Mitte' ist erheblich überdimensioniert.

  5. Der aktuell noch gültige B-Plan 'Nördlich der Darmstädter Straße' enthält einen Grünzug im Innenbereich des Planungsgebietes, der nach Umsetzung des Projektes 'Neue Mitte' quasi komplett vernichtet wird. Der vorhandene Grünzug hat große Bäume, die alle bis auf einen Nussbaum, entfernt werden sollen. Der Erhalt dieses Nussbaums ist nur dem nun notwendigen Ausgleich aus einer geforderten artenschutzrechtlichen Begutachtung geschuldet. Ob dieser überhaupt erhalten werden kann ist angesichts eine leichten Schädigung in der Krone nicht gesichert. Es ist vorgesehen, das Bauprojekt sehr weitgehend (Teilgebiete 1 und 2) mit einer Tiefgarage zu unterbauen. Ersatz für den Wegfall des Grüns besteht laut Planung in der Bepflanzung auf dem Deckel der Tiefgarage mit einer Pflanzungstiefe von unter 1 Meter.

  6. Die Entwicklung eines beschlossenen Baugebietes am Ortsrand 'Bachgewann' wurde vor 2 Jahren gestoppt mit dem Hinweis darauf, dass die Infrastruktur dafür -Kinderbetreuungsplätze, Kläranlagenkapazität- erst geschaffen werden müsse. Gleichzeitig wurde ein anderes Baugebiet 'Westlich Hartenauer Feld' sowie 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' weiterentwickelt bzw. neu angestoßen, ohne dass diese Infrastrukturprobleme gelöst worden sind. In letzteren beiden Baugebieten sind jeweils Investoren-Gesellschaften nicht private Bauherren tätig.

Um uns Klarheit über die Sicht des Regierungspräsidiums (RP) zu verschaffen zu können bitte ich Sie um Antwort auf folgende Fragen:
  1. Vertreten Sie angesichts der von mir dargelegten Sachverhalte weiterhin die Auffassung, dass ein Abwägungsprozess der Gemeinde Bickenbach überhaupt stattgefunden hat, dieser richtig gewichtet vorgenommen wurde und nicht als fehlerhaft zu kritisieren ist?

  2. Im Bereich des B-Plans 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' werden nicht überwiegend versiegelte, sondern sogar weitgehend unversiegelte Flächen in Anspruch genommen. Vor diesem Hintergrund handelt es sich zumindest im Blockinnenbereich 'Nördlich der Darmstädter Straße' faktisch um 'Neubauflächen' im Innenbereich. Wie müsste hier eine fehlerfreie Abwägung vorgenommen werden?

  3. Sie sehen in Bickenbach bei der gewünschten Neustrukturierung einen Konflikt zwischen den Zielen
    - Aufgreifen der vorhandenen Siedlungsstruktur oder
    - eine 'nicht unerhebliche Nachverdichtung'.
    Nach unserer Auffassung sind diese Ziele aber nicht zwingend alternativ zu sehen. Beides geht nebeneinander. In welchem Maß ist eine Nachverdichtung in diesem sensiblen Bereich noch akzeptabel?

  4. Hält das RP die geplante, nahezu komplette Unterbauung der Grundstücke in den Teilgebieten 1 und 2 des B-Plans 'Nördlich der Darmstädter Straße' für im Einklang mit der Baunutzungsverordnung?

Sehr geehrte Frau Langsdorf, mir ist bewusst, dass ich sehr nachdrücklich insistiere und Ihre Arbeitszeit in Anspruch nehme. Für uns als ehrenamtlich tätige Politiker*innen sind diese Fragen schwierig sachgerecht zu beantworten und wir wollen gerne auf Ihre Sach- und Fachkompetenz zurückgreifen. Letztlich müssen wir Gemeindevertreter*innen solche Entscheidungen dann verantworten. Es geht nicht um eine Gartenlaube, die man nach erkannter Fehlplanung einfach wieder abreißen kann, sondern um bauliche Weichenstellungen in der Bickenbacher Ortsmitte für die kommenden 80 bis 100 Jahre.

Wir danken schon jetzt für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Friedrich Koch
Fraktion KOMM,A in der Gemeindevertretung Bickenbach'


Antwort vom 11. Oktober 2017

'Sehr geehrter Herr Koch,
gerne beantworte ich fachliche Fragen von Kommunen oder auch Gemeindevertretern im Rahmen des mir übertragenen Aufgabenbereichs. Allerdings geht es in Ihrer E-Mail weniger um die Beantwortung fachlicher Fragen, sondern vielmehr um die Bewertung unterschiedlicher Belange, die im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Diese Belange haben kein feststehendes Gewicht, sie unterliegen vielmehr der politischen Einschätzung der Städte und Gemeinden als Träger der Bauleitplanung, wobei den Kommunen sowohl im Hinblick auf die städtebauliche Ordnung als auch im Hinblick auf die Gewichtung der in die Abwägung einzustellenden Belange ein weiter Spielraum (Einschätzungsprärogative) zusteht. Eine Grenze ist erst dann überschritten, wenn – wie bereits dargelegt – das einzelnen Belangen beigemessene Gewicht völlig verkannt oder einzelne Belange ganz vergessen wurden. Selbstverständlich hängt die Bewertung durch die Träger der Bauleitplanung dabei auch von den jeweiligen politischen Mehrheitsverhältnissen ab. Wie die Nachverdichtung eines bislang locker bebauten, durchgrünten Innenbereichs bewertet wird, hängt von der politischen Einstellung ab. Es ist vertretbar, der Vermeidung einer Versiegelung von Grüninseln im Innenbereich ein hohes Gewicht beizumessen. Ebenso vertretbar ist es, diesen Belang geringer zu gewichten als andere Belange.

Ich bitte daher um Ihr Verständnis, dass ich im Einzelnen keine eigene Bewertung der unterschiedlichen Belange vornehmen werde. Nur so viel: Allein die Tatsache, dass eine konkrete Vorstellung über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht in der Gemeinde selbst (durch einen Architektenwettbewerb oder die Beteiligung städtebaulicher Institute) entwickelt wurde, sondern von außen (einem Investor) an die Gemeinde herangetragen worden ist, führt nicht von vornherein zu einem Abwägungsausfall. Entscheidend ist – auch insoweit muss ich mich wiederholen – ob die von der Planung berührten privaten und öffentlichen Belange gegen- und untereinander mit einem vertretbaren Gewicht abgewogen wurden.

Abschließend kann ich Ihre letzte Frage, ob die weitgehende „Unterbauung“ in den Gebieten 1 und 2 im Einklang mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) steht, mit „Ja“ beantworten und erläuternd dazu ausführen, dass ein Bebauungsplan in der Regel für die jeweiligen Baugebiete Grundflächenzahlen festsetzt, anhand derer die von baulichen Anlagen zu überdeckenden Anteile der Baugrundstücke berechnet werden. Tiefgaragen bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche unberücksichtigt, soweit sie unterhalb der Geländeoberfläche und in den Grenzen der Grundfläche der Hauptanlage errichtet werden. Grundflächen von Tiefgaragen die außerhalb der durch die Hauptanlage in Anspruch genommenen Fläche gelegen sind, mit denen also ein Grundstück lediglich unterbaut wird, sind bei der Berechnung der Grundfläche hingegen zu berücksichtigen (§ 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauNVO). Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche darf durch die Grundfläche solcher (lediglich unterbauenden) Anlagen bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO). § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO räumt den Kommunen jedoch das Recht ein, im Bebauungsplan abweichende Regelungen zu treffen. Von diesem Recht hat die Gemeinde Bickenbach bei Aufstellung des Bebauungsplans „Darmstädter Straße, 1. Änderung“ Gebrauch gemacht und eine Überschreitung der festgesetzten Grundfläche um 1,0 für die Tiefgaragen-Unterbauung“ zur Herstellung der für das Projekt erforderlichen Stellplätze zugelassen.

Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
Petra Langsdorf

Dezernat III 31.2 – Regionale Siedlungs- und Bauleitplanung - Regierungspräsidium Darmstadt'




5. Erkenntnisse aus den Stellungnahmen des Regierungspräsidiums

Aus den Stellungnahmen des Regierungspräsidiums Darmstadt (RP), können erste -nicht juristisch überprüfte- Erkenntnisse gezogen werden:
  1. Seitens des RP wird ganz klar auf die letztendliche Verantwortung der Gemeinde hingewiesen. Dabei wurden Aspekte aufgezählt, die seitens der Gemeinde zwingend zu beachten sind. Dies wurde in dieser Form und in dieser Deutlichkeit von offizieller Seite bisher noch nicht angesprochen.

  2. Es gibt ein Quasi-Eingeständnis, dass die geplante Nachverdichtung erheblich ist.

  3. Im Bereich der 'Neuen Mitte' werden nicht überwiegend versiegelte, sondern sogar weitgehend unversiegelte Flächen in Anspruch genommen. (Wie muss hier eine fehlerfreie Abwägung vorgenommen werden, wenn die möglichen Dichtewerte bei weitem überschritten werden?) Vor diesem Hintergrund handelt es sich zumindest im Blockinnenbereich 'Nördlich der Darmstädter Straße' faktisch um 'Neubauflächen' im Innenbereich.

  4. Das RP sieht in Bickenbach bei der gewünschten Neustrukturierung einen Konflikt zwischen den Zielen
    - Aufgreifen der vorhandenen Siedlungsstruktur oder
    - eine 'nicht unerhebliche Nachverdichtung'.
    Diese Ziele sind aber nicht zwingend alternativ zu sehen. Beides geht nebeneinander. Fraglich ist aber, in welchem Maß eine Nachverdichtung noch akzeptabel ist. Einer Antwort auf diese Frage ist das RP ausgewichen. Immerhin wurde das Problem benannt.

  5. Die Aufgabe einer 'Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen gegen- und untereinander' wird als ureigenste Angelegenheit der Gemeindevertretung zugewiesen. Das RP betont bezüglich der Interesse der Anlieger, dass die 'festgelegten Dichte-Obergrenzen nicht dem Schutz dieses Personenkreises dienen'. Die Bedeutung der Dichtewerte wurde aber zuvor bereits relativiert. Es bleibt unklar, welche Bedeutung den im Regionalplan Südhessen 2010 festgesetzten, baulichen Verdichtungswerten tatsächlich zukommt.

  6. Es bleibt bei einer Bewertung die rechtliche und die politische Ebene. Was also ist richtig für Bickenbach. Es kann durchaus sein, dass sich Verdichtungswerte zum Beispiel als zulässig erweisen, es dennoch falsch ist den Grünzug zu vernichten, eine Großteil mit einer Tiefgarage zu unterkellerten, an der Darmstädter Straße viergeschossig zu bauen und alte Gebäude abzureißen.





6. Kommentar der BI zum Thema Bebauungsdichte, Stand Januar 2018




Was ist das überhaupt und warum gibt es darum eine Debatte? Die Bebauungsdichte im Zusammenhang mit der Bauleitplanung ist die Anzahl an Wohneinheiten, d.h. Wohnungen oder z.B. Einfamilienhäusern, auf einer bestimmten Fläche (hier: 1 Hektar = 10.000m²).

Die aktuelle Planung des Investors sieht 55 Wohneinheiten auf der neu zu bebauenden Fläche von ca. 6.000m² vor. Das ergibt eine (Neu-)Bebauungsdichte von ca. 91 Wohneinheiten pro Hektar.

Was ist daran so besonders? Wie muss man das in Verhältnis setzen?

Man muss dazu zunächst einmal die Umgebungsbebauung oder auch typische bzw. vorherrschende Bebauung in Bickenbach beleuchten. In dem von der Neuplanung betroffenen Gebiet, d.h. dem Geltungsbereich des aktuellen Bebauungsplans, finden sich ca. 40-45 Wohneinheiten auf einer Fläche von ca. 22.300m². Die Anzahl der Wohneinheiten haben wir geschätzt, inklusive der nunmehr abgerissenen Gebäude und inklusive der neuen Bebauung in der Bachgasse.

Das entspricht in etwa einer Bebauungsdichte von 17-20 Wohneinheiten pro Hektar im Bestand. Die neue Bebauung sieht demnach eine Bebauung mit der bis zu fünffachen Bebauungsdichte in diesem Bereich vor. Die Anzahl der Wohneinheiten in Summe soll in diesem Bereich mehr als verdoppelt werden (40-45 im Bestand vs. 55 Neu sowie bereits weitere in Diskussion befindliche Wohneinheiten in diesem Bereich).

Um den Gemeinden Instrumente zur Bauleitplanung an die Hand zu geben, gibt es unter anderem den Regionalplan Südhessen, kurz RPS. Hier werden Vorgaben zur Angemessenheit, Ortsangepasstheit und zur Bebauungsdichte gemacht.

Bickenbach ist ein Kleinzentrum. Gehen wir einmal davon aus, dass wir eine verstädterte Besiedlung sind. Somit wäre der Höchstwert 50 Wohneinheiten pro Hektar. Es gibt Uneinigkeit, ob wir in Bickenbach im Einzugsgebiet von S- und U-Bahnhaltepunkten sind oder absehbar sein werden. In diesem Fall gälten als Höchstgrenze 60 Wohneinheiten pro Hektar.

Wie man es auch dreht und wendet, die 91 Wohneinheiten pro Hektar bezogen auf den Neubau sind, neben vielen anderen missachteten Vorgaben des RPS, weit über das Ziel hinausgeschossen. Diese Diskussion führen wir bereits seit über einem Jahr mit der Gemeinde.

Das Planungskonzept der BI bewegt sich bereits an der Obergrenze der Dichtevorgabe für verstädterte Besiedlung mit S- und/oder U-Bahnhaltepunkt. Wir versuchen dabei, die weiteren Vorgaben des RPS einzuhalten.


Auf was bezieht man sich bei der Gemeinde? Warum beachtet man dies nicht?

Letzteres können wir nicht beantworten. Man stützt sich jedoch auf die Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt, welche aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken hat und die Begründung des B-Plans nachvollziehen könne. Das RP wiederum stützt sich auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtshofes (VGH) aus dem Jahr 2016, zieht jedoch diesbezüglich aus dem umfangreichen Urteil und dessen Begründung nur den Leitsatz heran, wonach die Ziele des RPS nur für die Ausweisung von neuen Baugebieten, nicht aber für die Überplanung bereits vorhandener Wohngebiete gelte.

Nun muss man dazu wissen, dass es bei der verhandelten Sachlage um die Unterschreitung von Dichtevorgaben für eine Bebauung eines weitaus größeren Areals (5ha) im Ballungsraum Frankfurt ging. Im gleichen Urteil und in der aktuellen Rechtsprechung in Hessen (z.B. Urteil aus dem Mai 2017) werden die Obergrenzen (im Gegensatz zu den Untergrenzen) der Dichtewerte jedoch jeweils als bindende Ziele der Regionalplanung bestätigt.

Ebenfalls zu beachten ist die Tatsache, dass der Geltungsbereich der jetzt diskutierten B-Plan-Änderung geschickt festgelegt wurde. Dieser Geltungsbereich umfasst auch Bestandsbereiche, für die keine Neubebauung geplant ist. Somit wird der Geltungsbereich von 6.000m² auf 11.000m² erweitert und rein rechnerisch ergibt sich eine Bebauungsdichte von unter 60 Wohneinheiten pro Hektar. Für bereits in der Diskussion befindliche, zusätzliche Wohneinheiten werden absichtlich keine Festlegungen getroffen. Die Rechnung würde vermutlich nicht mehr aufgehen.

Vermutlich wird der VGH auch im Fall Bickenbach diese (und weitere Fragestellungen) prüfen müssen, um letztendlich Klarheit zu schaffen. Liest man die Urteile, so geht der VGH glücklicherweise sehr differenziert vor.




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