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10.07.202003. Überarbeitung der Planung nach dem VGH-Urteil
von
Ulrich Friedrich Koch

Inhalt
  1. Fotomontagen des Schlossallee-Projekts

  2. Investor veröffentlicht Grundzüge seiner Umplanung (Februar 2020)

  3. Presseerklärungen und Kommentierungen zu den Veröffentlichungen (Februar 2020)

  4. Vorlagen an die Gemeindevertretung zum 2. Juli 2020 zum Themenkomplex 'Neue Mitte'

  5. Für die erste Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' vorgesehene Teilfläche

  6. Bestandskarte Gelände "Neue Mitte", Stand Mai 2020

  7. Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung', Stand Januar 2018, amtlich bekannt gemacht am 23. Februar 2018, vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) Kassel am 9. Mai 2019 für unwirksam erklärt

Link zum Archiv I (bis B-Plan-Satzungsbeschluss 2018) oder Archiv II (ab B-Plan-Satzungsbeschluss 2018)





1. Fotomontagen des Schlossallee-Projekts


aus Sicht des Investors


im Jahr 2016


Animation: Ercan Özen


im Jahr 2020


Visualisierung: Petersmann Institut


aus Sicht der Bi Ortsmitte Bickenbach


Quelle: Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach



Quelle: Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach


Die Fotomontagen der BI wurden auf Basis des Bebauungsplanentwurfs der Gemeinde erstellt. Demnach kann die Baumasse noch umfangreicher ausfallen als vom Investor geplant. Nicht dargestellt sind Dachüberfahrten und die Gebäudetechnik auf dem Gebäuderiegel entlang der Darmstädter Straße, die bis zu einer Höhe von 2,50 m ebenfalls errichtet werden dürfen.






2. Investor veröffentlicht Grundzüge seiner Umplanung (Februar 2020)


Presseberichterstattung


im Bergsträßer



vom 5. Februar 2020












vom 12. Februar 2020




vom 26. Februar 2020





im Darmstädter Echo



vom 7. Februar 2020




vom 14. Februar 2020







3. Presseerklärungen und Kommentierungen zu den Veröffentlichungen (Februar 2020)


KOMM, A-Presseerklärung

zur öffentlich gemachten Planungsänderung des Investors ′Schlossallee Bickenbach GmbH & Co.KG′ für die Bickenbacher Ortsmitte



Nein, KOMM, A freut sich nicht über den Stillstand in der Bickenbacher Ortsmitte.
Unser Ziel war und ist es nicht, ′Sand ins Getriebe zu streuen′, sondern - wie in diesem Fall - Schaden von der Gemeinde abzuwenden.
Wir wollen eine Wiederbelebung unserer Ortsmitte, eine maßvolle Verdichtung der Bebauung und ein ansprechendes Ambiente, eine Architektur, die zu unserer Gemeinde passt.

Um diese Ziele zu erreichen hatten wir die Gemeinde zeitnah nach dem Scheitern der aktuellen Bauleitplanung für die Ortsmitte zu einer frühzeitigen und offenen Einbeziehung der Bürgerschaft in die nun zu verändernde Bauleitplanung aufgefordert. Dieses Ansinnen war von allen anderen Fraktionen der Gemeindevertretung abgelehnt worden. In einem zweiten Schritt hatten wir die förmliche Weiterbetreibung der durch den Hessischen Verwaltungsgerichtshof (VGH) ausgebremsten Bauleitplanung durch das Gemeindeparlament beantragt. Dieser Antrag wurde ohne weitere Aussprache vertagt, bis der Investor eine geänderte Planung präsentiere.
Die entstandenen Verzögerungen sind weder von KOMM, A noch von der Bürgerinitiative Ortsmitte zu verantworten. Immerhin laufen die Planungen bereits seit fünf Jahren...

Gegenüber der Presse hat der Investor jetzt, neun Monate nach dem VGH-Urteil, Aspekte der von ihm beabsichtigten Änderungen an dem seither bekannten Projekt öffentlich gemacht. Dabei konnten wir feststellen, dass Teile unserer Kritik Eingang in die Umplanungen des Investors gefunden haben:
  • Die Absicht, ausschließlich Eigentumswohnungen herzustellen, wird aufgehoben.

  • Die Planung von Flächen für Büros und Einzelhandel wird gestoppt.

  • Zehn mietpreisgebundene Wohnungen sollen als soziale Komponente das neue Wohnungsangebot ergänzen.
All dies war an der Bauleitplanung der Gemeinde wie dem Projekt des Investors von Anfang an bemängelt worden.

Der letztgenannte Punkt geht aber nicht weit genug. Diese vom Investor jetzt präsentierten mietpreisgebundenen Wohnungen umfassen aber gerade 13 % des geplanten Wohnungsbau-Volumens. Dieser Wert liegt deutlich unter dem in Ballungszentren mittlerweile schon üblichen 25 bis 30 %. Verschärfend kommt hinzu, dass der Sozialwohnungsbau in diesem großen Bauvorhaben gänzlich vernachlässigt wird.
Der avisierte Preis von 10 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete fällt auch nicht gerade unter das Signet ′bezahlbar′. Sind alle anderen Wohnungen dann gehobenes Mietpreisniveau und wer aus Bickenbach kann das bezahlen?

Andere kritisierte Problemzonen bleiben weiterhin im Fokus:

Das hohe Maß der Verdichtung aus der seitherigen Planung wird noch deutlich verschärft. Der Regionalplan Südhessen 2010 sieht für ′verstädterter Besiedlung′ 35 bis 50 Wohneinheiten je Hektar und für Siedlungen im Einzugsbereich von S-Bahnhaltepunkten 45 bis 60 WE/ha vor. Die seitherige Schlossallee-Planung mit 55 Wohnungen bedeutete eine Verdichtung auf 91 WE/ha. Die jetzt versprochenen 76 Wohnungen laufen auf 126 WE/ha hinaus. Damit wird das Maß der Verdichtung gegenüber dem empfohlenen Maximalwert mehr als verdoppelt!

Diese Pläne haben Folgen für die Bickenbacher Ortsmitte hinsichtlich der Verkehrsbelastung, d.h. unverhältnismäßig mehr Lärm und Abgase. Umfasste die Tiefgaragen-Planung vor zwei Jahren noch 167 Stellplätze sollen es jetzt 190 werden. Diese Stellplätze sollen nur noch auf einer Geschossfläche hergestellt werden, was auf eine noch großflächigere Versieglung des Baugrundes hinaus läuft.

Die absehbaren Probleme mit der Entwässerung werden überhaupt nicht angesprochen. Beabsichtigt ist, das gesamte Niederschlagswasser aus einer versiegelten Fläche von etwa 5.000m² zu sammeln und über eine Pumpe in den Landbach zu entwässern. Insbesondere die Anlieger am Landbach haben die Starkregenereignisse des letzten Jahres noch in lebhafter Erinnerung…

Von hoher Bedeutung ist die vorgesehene Kubatur des Bauprojekts. Die soll ja nicht verändert werden. Zur Erinnerung: Der geplante Riegel von fast 90 Meter Länge mit einer Höhe von 4 Geschossen macht aus der Darmstädter Straße eine Schlucht. Zwölf weitere ′Wohntürme′ im Blockinnenbereich bilden einen Komplex, der nur als extremer Fremdkörper in der Ortsmitte empfunden werden kann. Ähnlich der Kritik Arheilger Bürger am dort geplanten Aldi-Projekt kann man auch für das Schlossallee-Projekt zu der Bewertung kommen:
  • 'überdimensioniert für den Ortskern'

  • 'unhistorisch, unschlüssig und unappetitlich kommerziell'

  • 'es wird lauter, wärmer und Grünflächen werden zerstört' / 'Zubetonierung der Grünfläche im Blockinnenhof'
(alle Zitate aus dem Darmstädter Echo vom 18. und 24.01.2020).

Wem Arheilgen zu weit ab liegt, möge sich nach Alsbach zum ehemaligen Standort der Firma Skoberne bewegen und das dortige Neubauvorhaben besichtigen…

Bürgermeister Hennemann kommentiert die Planungsänderungen des Investors bezüglich Innenverdichtung, Wohnraumschaffung sowie deren Bezahlbarkeit fast euphorisch. Er muss an seine klägliche Reaktion erinnert werden, als der Investor es auf unsere Forderung hin ablehnte, bezahlbaren Mietwohnraum bzw. Sozialwohnungen herzustellen. Ein entsprechender Antragspunkt der Fraktion KOMM, A wurde von ihm - noch als als Gemeindevertreter - abgelehnt. Und echte, frühzeitige Bürgerbeteiligung - Fehlanzeige. Wie bilanzierte Uwiga-Chef Helmut Klett - ebenfalls zum o.g. Aldi-Projekt so treffend: ′Ein für ein Investor maßgeschneidertes Baurecht zu schaffen, ohne die Bürger mit einzubeziehen, mag bei überholten Plänen verständlich sein - nicht aber in einem ( ) sensibel noch weiter herzustellendem Ortskern.′ (DE vom 7.02.2020)


Bickenbach, im Februar 2020
Ulrich Friedrich Koch


...





zum gleichen Thema


Die Neue Mitte – Artikel im ECHO und BERGSTRÄSSER


Presseerklärung der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach





4. Vorlagen an die Gemeindevertretung zum 2. Juli 2020 zum Themenkomplex 'Neue Mitte':



[Siehe auch KOMM, Aktuell Bebauungsplan "Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung" - Entwürfe und Gutachten, Stand Januar 2018]





5. Für die erste Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' vorgesehene Teilfläche

Die Fläche, für welche die erste Änderung überplant werden soll, umfasst nur eine Teilfläche des gesamten, geltenden Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' aus dem Jahr 1993!







6. Bestandskarte Gelände "Neue Mitte", Stand Mai 2020







7. Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung', Stand Januar 2018, amtlich bekannt gemacht am 23. Februar 2018, vom Verwaltungsgerichtshof (VGH) Kassel am 9. Mai 2019 für unwirksam erklärt

Grafik und Textteil





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