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31.01.201805.3. Gemeindevertretung und Planungsausschuss 2018
von
Ulrich Friedrich Koch

Inhalt:
  • 16.01.2018 Planungs-, Landwirtschafts- und Umweltausschuss

  • 25.01.2018 Gemeindevertretung

  • 23.02.2018 Amtliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses für den B-Plan

Link zum Archiv I (bis B-Plan-Satzungsbeschluss 2018) oder Archiv II (ab B-Plan-Satzungsbeschluss 2018)






16.01.2018 Planungs-, Landwirtschafts- und Umweltausschuss

Der PLU-Ausschuss hat sich auf seiner Sitzung am 16. Januar 2018 mit den im Offenlegungsverfahren vorgebrachten Argumenten aus der Bürgerschaft und seitens der 'Träger der öffentlichen Belange' befasst.

Der Fachausschuss empfiehlt der Gemeindevertretung mit den Stimmen der Fraktionen von CDU, SPD und FDP gegen die Stimmen der Fraktion KOMM, A, den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' zu beschließen. Damit könnte das Projekt 'Neue Mitte' der Schlossallee GmbH ohne weitere Veränderungen in vollem Umfang realisiert werden.


Zur Debatte und Abstimmung als Beschlussempfehlung an die Gemeindevertretung am 25. Januar 2018 standen:


Die ’Schlossallee GmbH‘ präsentierte erstmals Grundzüge ihrer Tiefgaragenplanung für das Projekt Neue Mitte. Geplant ist die Herstellung von 167 Stellplätzen auf zwei Etagen im Untergrund. Diese Planung ist formal nicht Bestandteil des B-Plans.


Helmut Erzgräber-Lamm stellte für die BI deren selbst entwickeltes Planungskonzept für die Bickenbacher Ortsmitte vor.

Anschließend bekam die Fraktion KOMM, A Gelegenheit, ihren Änderungsantrag zu begründen.

Dieser Antrag wurde am Ende der Debatte von allen Mitgliedern der Fraktionen CDU, SPD und FDP mit 2:6:0 Stimmen abgelehnt.


Im weiteren Verlauf gab es eine Generaldebatte zum Ergebnis der ’Zweiten Offenlegung‘ und dem Antrag für einen Satzungsbeschluss zum B-Plan.

KOMM,A begründete ihre Ablehnung des B-Plan-Entwurfs unter Bezugnahme auf die Offenlegung. Nachfolgend die Stichpunkte:

Maß der baulichen Verdichtung
Zuletzt befanden sich auf den 4 Grundstücken entlang der Darmstädter Straße ca. 8 Wohneinheiten (WE).
Die Schlossallee GmbH plant die Errichtung von 55 WE (91 WE / ha), das ist viel zu hoch.
Die Festsetzung einer Maximalzahl von WE liegt im Ermessen der Gemeindevertretung. Hier stehen sich die Rentabilitätsinteressen des Investors und die Zumutbarkeit für die Ortsmitte / die Bürgerschaft gegenüber. Die Gemeindevertretung ist der Bürgerschaft verpflichtet.

Erfordernis der Präsentation eines Massenmodells
Nur mit einem Massenmodell ist die Einfügung des geplanten Projektes in die Umgebungsbebauung gut zu beurteilen. Die Besonderheit des Quartiers besteht in dem Gefälle von der Darmstädter Straße zur Bachgasse zwischen 1,50 und 2 Metern. Der Investor weigert sich, ein solches Modell zu präsentieren.

Soziale Themen
Die geplante bauliche Verdichtung ist für die Ortsmitte und die Nachbarschaft nicht zumutbar.
Die soziale Infrastruktur Schule und Kinderbetreuung muss mitwachsen.
Von der Herstellung hochpreisigen Wohnraums hat der überwiegende Teil der Bickenbacher Bevölkerung nichts. Zur sozialen Durchmischung des Quartiers braucht es bezahlbaren Mietwohnungsbau und Sozialen Wohnungsbau.
In der Ortsmitte werden gut erreichbare Begegnungsräume gebraucht, damit öffentliches Leben stattfinden kann.

Ökologische Themen
Die ehemaligen Bauerngärten, im geltenden B-Plan geschützt, verschwinden durch das Schlossallee-Projekt fast komplett.
Auf dem Gelände stehen noch zwei große Nussbäume. Der eine wird wegen zu geringer Abstände zur geplanten Bebauung nur unzureichend geschützt, der andere wird entsorgt.
Die notwendige Ersatzpflanzung von 40 Einzelbäumen soll auf dem Tiefgaragendeckel mit einer Pflanzhöhe von unter einem Meter Substrat erfolgen.
Das Maß der Verschattung durch den 90 Meter langen Ost-West Gebäuderiegel entlang der Darmstädter Straße und die zu geringen Abstände der weiteren Gebäude für Mensch und Flora ist erheblich. Durch die Bebauungsdichte funktioniert auch die Durchlüftung nicht ausreichend.
Die Ausweisung des Kellers der denkmalgeschützten Scheune (Steingasse 4) als Fledermaus-Quartier schränkt deren Nutzbarkeit für die Gemeinde ein.
Die im Artenschutzgutachten geforderte ’ökologische Betreuung der Abrissarbeiten‘ sowie die Auflage der Errichtung von Zäunen zum Schutz von Strauch-Inseln konnte nicht festgestellt werden.
Die geplante Tiefgarage bringt zusätzliche Lärmbelastung ins Quartier. Die Führung der Abgasentlüftung ist noch immer nicht bekannt.

Problematik der Ableitung von Niederschlagswasser
Die Regenfälle am Jahresanfang wie die im Zusammenhang mit dem Klimawandel prognostizierte Zunahme von Starkregenereignissen führt zu erheblichen Zweifeln an dem Niederschlagsentwässerungskonzept. Danach dürfen nur maximal 10 Liter Wasser pro Sekunde über eine Druckpumpe in den Landbach eingeleitet werden. Die darüber hinaus gehenden Niederschlagsmengen müssen auf dem Gelände in Rohrsystemen und auf Wegflächen zurückgehalten werden. Bezüglich der zusätzlich notwendigen Hochborde als Schutz im Havarie-Fall wird die Einbeziehung der Grünflächenreste befürchtet.
Ein grundsätzliche bestehendes Überschwemmungsrisiko wird negiert.
Die Problematik der Entwässerung angesichts des hohen Maßes der Versiegelung lässt sich auch an der fehlenden Eignung für Versickerungssysteme auf dem Schlossallee-Gelände ablesen.

Kurzzeitparkplätze entlang der Darmstädter Straße
Für die Anlage solcher Parkplätze müssen Sicherheitsabstandflächen eingeplant werden. Das Abstandsgebot zum fließenden Verkehr muss eingehalten werden. Die Anlage von Schrägparkplätzen lässt die Herstellung einer höheren Zahl von Stellflächen zu als beim Parken parallel zur Fahrtrichtung.

Tiefgarage
Die Schlossallee GmbH hat mehr als einem Jahr benötigt, um eine detaillierte Planung dafür vorzulegen. Mit 167 Stellplätzen ist sie bezogen auf das Quartier überdimensioniert.
Es besteht ein grundsätzlicher Konflikt zwischen der Erfordernis eines gering zu haltenden Bauvolumens und der Benutzerfreundlichkeit der Garage.
Die Polizeibehörde macht angesichts der Verkehrsbelastung in der Darmstädter Straße zur Auflage, den ausfahrenden Verkehr ausschließlich in Fahrtrichtung rechts abzuleiten. Bei Realisierung besteht die Gefahr der Missachtung dieser Führung beziehungsweise eines zunehmenden Schleichverkehrs durch die Bachgasse bzw. der Waldstraße.

Denkmalschutz
Der Landkreis macht die Meldung von Fundamentfunden im Baugrund zur Auflage. Das ist angesichts der kürzlich zugelassen Niederlegung der 160 Jahre alten ehemaligen Gaststätte ’Zur Rose‘ auf möglicherweise älteren Gründungen im Baugebiet lächerlich.


Argumente der SPD
Das Maß der baulichen Verdichtung ist zulässig. Damit wird ein Beitrag gegen die Zersiedelung der Landschaft geleistet.
Die Entwässerungsplanung bezüglich des anfallenden Niederschlagswassers ist von Fachleuten überprüft und für gut befunden worden,
Die Denkmalschutzbelange sind hinreichend diskutiert worden.
Zum Planungskonzept der Bürgerinitiative (BI):
Plan sieht schön aus.
Das Bickenbacher Ortsbild entspricht typischen südhessischen ’Straßenkäffern‘ und stellt in der Darmstädter Straße kein geschlossenes Bild mehr dar. Abweichungen sind kein Problem.
Die präsentierte giebelständige Fassade zur Darmstädter Straße hin ist im First höher, als die Schlossallee-Fassade.
Die Durchfahrtshöhe in der Fassadenmitte reicht für die Feuerwehr nicht aus.
Die Platzflächen sehen schön aus. Bei einigen davon und bei der Fläche für ein Parkdeck am Ernst-Ludwig-Weg wird über Flächen verfügt, die nicht zum Projekt gehören.
Das vorgestellte Parkkonzept ist untauglich.
Die Attraktivität insgesamt ist zweifelhaft.
Die gewünschte Verkehrsentlastung für die Darmstädter Straße lässt sich nicht durchsetzen.


Argumente der CDU
Das Regierungspräsidium hat die geplante hohe bauliche Verdichtung im Schlossallee-Projekt für zulässig erklärt.
Es liegen viele Fachgutachten vor zum Verkehr, zum Artenschutz und andere. Alles wurde schon diskutiert. Die Ergebnisse von Fachgutachten sollten nicht ständig infrage gestellt werden.
Die zweite Offenlegung brachte keine neuen Erkenntnisse.
Der BI wird für das Gespräch mit dem CDU-Ortsverband gedankt.
Stellplatzplanung der BI auf Flächen außerhalb des Bauprojekts ist für zukünftige Bewohner nicht attraktiv (200 Meter Wegstrecke).
Die von der BI vorgeschlagenen Gehweg-Beziehungen sind wegen der Eigentumsverhältnisse so nicht möglich.


Argumente der FDP
Man schließt sich der Kritik der Vorredner an.
Ein Gespräch zwischen BI und FDP ist nicht gesucht worden.
Die Auseinandersetzung um den B-Plan dauert jetzt schon seit Jahren an.
Das Konzept der Schlossallee GmbH ist durchdacht, einige Veränderungen, von der SPD beantragt, sind vorgenommen worden. Wenn diese nicht von der SPD gekommen wären, hätten CDU und oder die FDP ähnliche Vorschläge unterbreitet.
Die Ursprungsplanung von 70 WE ist auf 55 WE abgesenkt worden. Man hält 55 WE auf dem Baugelände verträglich für Bickenbach.
Kompromisse sind gefunden worden.

Zum Appell der BI:
Das Schlossallee-Projekt ist jedem bekannt.
Der Sinn einer Bewertung durch ein unabhängiges Fachbüro wird nicht gesehen. Gewerbe und Geschäfte sollen doch angesiedelt werden.
Die gewünschte Alternativplanung ist jetzt von der Bi vorgelegt worden.
Flächen außerhalb des unmittelbaren Bauprojektes in die Gesamtkonzeption einzubeziehen ist aus Sicht der FDP keine Option.
Ein Dialog mit der Bürgerschaft hat stattgefunden - Gesprächsangebote hat es gegeben.
Der vorliegende B-Plan ist doch schon das Ergebnis eines Kompromisses.
Seitens der FDP wurde die Arbeit der BI verfolgt. Die letztendliche Entscheidung über den B-Plan liegt aber im Ermessen der Gemeindevertretung. Diese hat sich gewissenhaft mit Planung und Themen befasst. Wenn eine Mehrheit einen Beschluss fasst, dann muss dieser Beschluss auch akzeptiert werden.


Im Anschluss an die Debatte wurde per Einzelabstimmungen über die im Rahmen der zweiten Offenlegung eingegangenen Stellungnahmen abgestimmt. Dabei wurden die von privaten Einwender*innen vorgebrachten Anregungen und Bedenken nahezu komplett abgelehnt beziehungsweise als nicht zu beachten bewertet.


Der Beschluss der Satzung zum B-Plan ’NDS, 1. Änderung‘ wurde der Gemeindevertretung von den Fraktionen der CDU, SPD und FDP gegen die Stimmen von KOMM, A mit 6 ja, 2 nein (ohne Enthaltungen) empfohlen.






25.01.2018 Gemeindevertretung


Am 25. Januar 2018 hat eine große Mehrheit der Gemeindevertreterinnen und Gemeindevertreter den Weg zur Realisierung des 'Schlossallee-Projekts' in unserer Ortsmitte freigemacht!


Zum Thema 'Neue Ortsmitte' gab es -neben den Einzelvoten zu den Anregungen aus der zweiten Offenlegung- drei Abstimmungen:

  1. KOMM, A - Antrag zum Entwurf des B-Plans ’NDS, 1. Änderung‘, Moratorium

    Dieser Antrag wurde bei 5 Ja-Stiimen von 19 Gemeindevertreter*innen abgelehnt.

    Für diesen Antrag stimmten:
    alle Gemeindevertreter*innen der KOMM, A-Fraktion
    ein Gemeindevertreter der SPD-Fraktion (Jörg Stanzel)

    Gegen diesen Antrag stimmten:
    alle Gemeindevertreter*innen der CDU-Fraktion und
    sieben Gemeindevertreter*innen der SPD-Fraktion [außer Rouven Röhrig, abwesend, und Jörg Stanzel]
    alle Gemeindevertreter*innen der FDP-Fraktion


  2. KOMM- A - Änderungsantrag zum Entwurf des B-Plans ’NDS, 1. Änderung‘,

    Dieser Antrag wurde bei 4 Ja-Stiimen von 20 Gemeindevertreter*innen abgelehnt.

    Für diesen Antrag stimmten:
    alle Gemeindevertreter*innen der KOMM, A-Fraktion

    Gegen diesen Antrag stimmten:
    alle Gemeindevertreter*innen der CDU-Fraktion und
    acht Gemeindevertreter*innen der SPD-Fraktion [außer Rouven Röhrig, abwesend]
    alle Gemeindevertreter*innen der FDP-Fraktion


  3. Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan ’Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung‘

    Diesem Satzungsbeschluss stimmten 19 Gemeindevertreter*innen zu, 5 Gemeindevertreter*innen lehnten ihn ab.

    Für den -unveränderten- Satzungsbeschluss stimmten:
    alle Gemeindevertreter*innen der KOMM, A-Fraktion
    ein Gemeindevertreter der SPD-Fraktion (Jörg Stanzel)

    Gegen diesen Antrag stimmten:
    alle Gemeindevertreter*innen der CDU-Fraktion und
    sieben Gemeindevertreter*innen der SPD-Fraktion [außer Rouven Röhrig, abwesend, und Jörg Stanzel]
    alle Gemeindevertreter*innen der FDP-Fraktion





Aus der Debatte zum Appell für ein Moratorium:

Redebeitrag für KOMM,A

'Am 9. November 2017 trug der Fraktionsvorsitzende der CDU in der Gemeindevertretung seine Auffassung vor, 90% der Wähler*innen Bickenbachs bei der Bürgermeisterwahl hätten sich für die Bebauung der Ortsmitte mit dem Projekt der Schlossallee-GmbH ausgesprochen. Er begründete diese Behauptung mit dem Sachverhalt, dass die Kandidaten von CDU und SPD sich im Wahlkampf uneingeschränkt für dieses Projekt positioniert hatten.
Dies war Anlass für die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach, in der Bürgerschaft Unterschriften für einen Appell an die Gemeindevertretung zu sammeln.

Mit diesem Appell -vorgelegt als ’Bürgerschaftliche Eingabe‘- fordern die Unterzeichner*innen die Gemeindevertretung auf, den anstehenden Satzungsbeschluss zur 1. Änderung des Bebauungsplans ’Nördlich der Darmstädter Straße‘ für ein Jahr auszusetzen. Die so gewonnene Zeit soll genutzt werden:
  1. zur besseren Information der Bürgerschaft über das Bauvorhaben der Schlossallee-GmbH

  2. für eine unabhängige fachliche Bewertung der Planung

  3. zur Entwicklung einer Alternativplanung

  4. zum Dialog mit Bürgerschaft zur Ortsentwicklung

  5. für eine Kompromiss-Suche zur Bebauung in der Ortsmitte.

Die Umsetzung einer solchen Entscheidung ist sowohl der Gemeindevertretung als auch dem Investor zumutbar.


752 Bürgerinnen und Bürger Bickenbachs unterzeichneten diesen Appell in der Zeit vom 25. November 2017 bis zum 25. Januar 2018.
Insgesamt wurde der Appell mit 803 Unterschriften unterstützt.

Hier stellt sich die Frage einer Bewertung dieser Zahl. Die letzte, nicht ausschließlich personenbezogene Wahl zu Themen unserer Gemeinde war die Kommunalwahl 2016.
An dieser Wahl beteiligten sich 2.318 Bürger*innen. [Dies entsprach einer Wahlbeteiligung von 51,3 %]

Dabei erhielten
    CDU 37,1 %
    SPD 36,2 %
der abgegebenen Stimmen.

Übertragen auf die Zahl der Unterstützer*innen des Appells hätte eine Partei mit 752 Stimmen
    32,4 %
der Stimmen erhalten. Eine solche Partei befände sich auf dem Level der ’Volksparteien‘ CDU und SPD.

Bei einem anderen Vergleich mit absoluten Zahlenwerten böte sich das Bundestagswahlergebnis 2017 in Bickenbach an. Bei dieser Wahl hatten 830 Bürger*innen die SPD gewählt.

Der entscheidende Referenzwert ist aber das notwendige Quorum für die Einleitung eines förmlichen Bürgerbegehrens: Stand Oktober 2017 (Bürgermeister-Stichwahl) wären dafür
    459 Unterschriften
erforderlich gewesen. Dieser Schwellenwert wurde um mehr als das 1,5-fache überschritten!

[Anmerkung: Ein Bürgerbegehren war nicht möglich, weil der Landesgesetzgeber im Jahr 2011 im Zuge verschiedener Beschleunigungsmaßnahmen für Bauvorhaben B-Plan-Satzungsbeschlüsse ausdrücklich vor Bürgerbegehren ’geschützt‘ hat...]


Die von der Bürgerinitiative gesammelten Unterschriften sind ein starker Beitrag aus der Bürgerschaft zu der bevorstehenden politischen Entscheidung. Dadurch wird klar zum Ausdruck gebracht: Die beiden Bürgerversammlungen im Herbst 2016 -im Abstand von 7 Wochen und zu einem frühen öffentlichen Informationsstand- waren eine auf keinen Fall eine ausreichende Form von Bürgerbeteiligung im laufenden Bauleitplanverfahren.

Nach der Kommunalwahl schlossen die Fraktionen von KOMM,A und SPD einen Pakt für Bickenbach mit dem erklärten Ziel einer stärkeren direkten Einbindung der Bürgerschaft in die gemeindliche Entscheidungsfindung. Daraus resultierte der Beschluss der amtierenden Gemeindevertretung zu dem Erlass von Richtlinien über Bürgerschaftliche Eingaben am 8. September 2016. Diese Richtlinien sollten nicht nur per regelmäßig aufgerufenem Tagesordnungspunkt formal abgearbeitet, sondern deren Sinn und Zweck muss mit Leben gefüllt werden.

Wenn die Gemeindevertretung heute den Appell ablehnt, werden wir alle zunehmende Politikverdrossenheit ernten!

Was haben wir zu verlieren, wenn wir heute dem Moratorium zustimmen?'




aus dem Beitrag des Fraktionsvorsitzenden der SPD Tim Schmöker (in Stichpunkten):

Die Bauleitplanung 'Nördlich der Darmstädter Straße' wurde ausführlich und intensiv diskutiert.
Der Bürgermeister (Martini) habe mit den Grundstückseignern geredet.
Schon während der nichtöffentlichen Vorplanung seien alle Fraktionen informiert worden.
Die Bürgerbeteiligung in Form zweier Bürgerversammlungen war ausreichend.
Die Planung wurde offen gelegt.
Verschiedene Gutchten zur Sache wurden eingeholt und veröffentlicht.
Das Planungskonzept der Bürgerinitiative sei interessant.
Einige der darin vorgestellten Planungen [Parkplätze, Wegführungen] seien auf 'fremdem' Grund vorgenommen worden.
Die Optik des Schlossallee-Projekts passe besser in die Ortsmitte.



aus dem Beitrag des Fraktionsvorsitzenden der CDU Timo Wesp (in Stichpunkten):

Er schließt sich den Ausführungen des Vorredners an.
Er bedankt sich herzlich bei allen Einwender*innen im Rahmen der Offenlegungsverfahren, aber nicht alle Anregungen hätten berücksichtigt werden können.
Aus diesem Grund sei seine Fraktion gegen das beantragte Moratorium.
Die Frontansicht aus dem BI-Planungskonzept sei nicht mehr zeitgemäß - eine jede Zeit habe ihre eigene architektonische Epoche.
Er dankt der Bürgerinitiative für die Mühe und Arbeit, die in deren Konzept stecke.



aus dem Beitrag des Fraktionsvorsitzenden der FDP Michael Krug (in Stichpunkten):

Die laufende Bauleitplanung 'Nördlich der Darmstädter Straße' sei lange und hinreichend bekannt gewesen.
Eine Bürgerbeteiligung sei früh und lang betrieben worden.
Bei dieser Planung gelte es, Anschluss an die Zukunft zu gewinnen.
Er dankt der Bürgerinitiative für ihre Bemühungen.
Seine Fraktion sehe aber keinen Bedarf für eine weitere Beratung, zumal einige Anregungen seitens der Bürgerinitiative doch Eingang in die Bauleitplanung gefunden hätten.
Er erinnert an den Sachverhalt der Projektplanung durch einen privaten Investor.
Wolle ein/e private Bauherr/in bauen, müsse die doch auch nicht zuvor zwei Planungsvarianten vorlegen [wie von der Bürgerinitiative jetzt für die Ortsmitte gefordert].
Seine Fraktion befürchte, dass ein Moratorium nicht ein Jahr, sondern 10 Jahre dauern werde.
In einer Demokratie müsse man andere Mehrheiten aushalten.





Aus der Debatte zum Satzungsbeschluss:

Redebeitrag für KOMM,A

'Da der Appell für ein Moratorium abgelehnt worden ist, bleibt jetzt nur noch, Bilanz unserer Beratungen zur Bauleitplanung ’Nördlich der Darmstädter Straße zu ziehen.

Die erste Änderung des Bebauungsplans ist nicht entscheidungsreif !
  • bezüglichTiefgarage: Die Verkehrseinfädelung soll laut Polizei ausschließlich in Fahrtrichtung rechts erfolgen. Es liegt keine konkrete Planung dafür vor. Zu befürchten ist, dass sich viele ausfahrende Verkehrsteilnehmer+Innen nicht daran halten werden. Ungeklärt ist, wer die Tiefgarage betreibt und wie der Zugang gesteuert wird. Die Abgasführung aus der Garage ist nicht bekannt. Über Lärmschutzmaßnahmen schweigt sich der Investor aus.

  • bezüglich Kurzzeitparkplätze entlang der Darmstädter Straße: Eine Verschiebung der Baulinie nach Norden, um ausreichend Platz zu schaffen, verweigert der Investor beharrlich. Stattdessen wird eine leichte Verschwenkung der Darmstädter Straße nach Süden als Lösungsweg angedeutet, aber nicht konkret geplant. Die Kurzzeitparkplätze vor der Apotheke würden dann wegfallen.

  • bezüglich Niederschlagsentwässerung: Es wird bezweifelt, dass die Rückstaukapazitäten der Ableitungssysteme bei Starkregenereignissen wirklich ausreichen werden. Eine Havarie wird zur latenten Bedrohung der hangabwärts gelegenen Nachbargrundstücke.

  • Bezüglich Verschattung: Die geplante Bebauung führt zu einer inakzeptablen Selbstverschattung der Untergeschosse in den sich unmittelbar nördlich anschließenden Gebäuden.


Die Aufstellung des Bebauungsplans hat erhebliche Geburtsfehler !
  • Die Bauleitplanung hatte einen knapp zwei Jahre dauernden, nicht-öffentlichen Vorlauf (Frühjahr 2014 bis Herbst 2016). Diese Zeit wurde vor allem zum Erwerb der Grundstücke durch den Investor genutzt. Dies verschaffte einen Konkurrenzvorteil.

  • In der Phase des nicht-öffentlichen Vorlaufs wurden am 15.02.2015 seitens der KOMM,A-Fraktion schriftlich wesentliche Kritikpunkte an der Investorenplanung gegenüber dem Gemeindevorstand geäußert. Keiner der genannten Punkte fand Eingang in die Bauleitplanung, die Kritik wurde ’zu den Akten‘ gelegt.

  • Die Gemeindevertretung hat sich trotz eindringlicher Aufforderung unsererseits vor dem Aufstellungsbeschluss nicht grundsätzlich mit den Zielen einer Ortsentwicklung unserer Ortsmitte befasst und Zielvorgaben festgelegt. Vor 40 Jahren haben unsere Vorgänger*innen in der Gemeindevertretung am Beispiel der Planung für eine ’Dorferneuerung‘ vorgemacht, wie eine sinnvolle Ortsentwicklung vorbereitet und geplant wird. Wie würden Bürgermeister Schemel und Klaus Böhme, beide SPD, heute die von uns durchgeführten Planung einer ’Neuen Mitte‘ bewerten?

  • Durch den frühen Verkauf des Grundstücks und der ehemaligen Gaststätte ’Zur Rose‘ an den Investor zum ’Schnäppchen‘ von 300 Euro pro Quadratmeter wurde das materielle Faustpfand zur Durchsetzung eigener Vorstellungen für die Projektplanung aus der Hand gegeben.

  • Die Beteiligung der Bürgerschaft am Planungsprozess war ungenügend. Die zwei Bürgerversammlungen im Herbst 2016 litten an mangelhafter Information über die Projektplanung und fehlender Auseinandersetzung mit den Planungszielen. Nahezu 100 % der zusammen 182, teils umfangreichen Eingaben aus der Bürgerschaft im Rahmen der beiden Offenlegungen wurden abgelehnt. Der Appell von 752 Bickenbacher Bürger*innen für ein Moratorium des B-Plan-Satzungsbeschlusses wurde ignoriert.

  • Der Schlossallee-Investor weigert sich beharrlich, für sein Bauvorhaben ein Massenmodell zu erstellen. Erst dadurch, nicht durch Grafiken und Skizzen, lässt sich die Einfügung des geplanten Bauvorhabens in die Umgebungsbebauung und das Geländeniveau wirklich beurteilen.

  • Die mangelhafte Bauleitplanung für den ’Leierhans‘ vor zwanzig Jahren mit der Folge einer ungewollt hohen baulichen Verdichtung wird heute gerne selbstkritisch beklagt. Spätes Bedauern hilft aber niemandem. Wir haben aktuell die Chance für die Ortsmitte, solche Fehler zu vermeiden.


Der Bebauungsplan ’Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung‘ hat grundlegende Mängel !

Die bestehende kommunale Planungshoheit wurde nicht genutzt, eine soziale Durchmischung im neuen Quartier zu fördern.

Quoten für bezahlbaren Mietwohnungsbau und Sozialwohnungsbau, wie heute in vielen Städten des Rhein-Main-Gebietes in der Bauleitplanung vor allem auch für Zentrumsbebauung gang und gäbe, wurden trotz Antrag unserer Fraktion und Debatte im Fachausschuss nicht festgesetzt. Diese Verweigerung führt dazu, dass in unserer Ortsmitte hochpreisiger Wohnungsbau entstehen wird. Anreize für die Anlage von Geld in ’Betongold‘ wird gefördert. Der Bürgerschaft stellt sich die Frage, für wen hier geplant und gebaut wird. Eine zwangsläufige Folge wird die Erhöhung Durchschnittsmietpreise im Ort (’Mietspiegel‘) sein.

Die bestehende kommunale Planungshoheit wurde nicht genutzt, ein erträgliches Maß für eine bauliche Innenverdichtung festzulegen.
Die für das Schlossallee-Projekt vorgesehene Zahl von 55 Wohneinheiten (WE) bedeutet eine siebenfache Verdichtung gegenüber der seitherigen Bestandsbebauung und umgerechnet auf einen Hektar 91 Wohneinheiten.
Diese Komprimierung birgt erhebliche Folgeprobleme:
  • in Verbindung mit Büro- und Einzelhandelsflächen 176 Stellplätze für die Tiefgarage

  • Verschlechterung der im Kreis-Verkehrsentwicklungsplan 2011 attestiert ’unverträglichen‘ Verkehrssituation in der Darmstädter Straße

  • die Darmstädter Straße wird zur ’Schlucht‘, Luftaustausch und Lärm werden kanalisiert

  • Minimierung der Grünfläche im Quartier

  • hohes Maß an Selbstverschattung im Bauvorhaben

Die bestehende kommunale Planungshoheit wurde nicht genutzt, Störung des Ortsbildes und -charakters zu verhindern.
Verglichen mit dem östlichen Teil der Darmstädter Straße werden die Störungen offensichtlich. Dies ist eben keine ’Geschmacksfrage‘, sondern auch für Laien erkennbar. Die Niederlegung der 160 Jahre alten ehemaligen Gaststätte ’Zur Rose‘ und des Vorderhauses der ehemaligen Metzgerei Schemel zerstörte die Ansicht der Darmstädter Straße leichtfertig. Es gab keinen ernsthaften Versuch, diese Gebäude in die Architektur des neuen Quartiers zu integrieren. Die Architektur des Schlossallee-Projekts wird von vielen Bickenbacher*innen als Fremdkörper im Ortszentrum empfunden. Die Möglichkeiten einer Unterstützung durch die Bau- und Architektur und Stadtplanungs-Fachbereiche der Darmstädter Hochschulen wurden für die gemeindliche Bauleitplanung ebenso wenig genutzt wie die kostenfreie Beratung durch den Gestaltungsbeirat der Architektenkammer Hessen.


Fazit
In der gestrigen Ausgabe des Darmstädter Echos wurde aus einer Bürgerversammlung in Babenhausen berichtet. Dort wurde ein bevorstehendes Bauvorhaben aus der Bürgerschaft heftig kritisiert: ’Zu hoch und zu mächtig, klobig und unästhetisch, nicht auf die Bedürfnisse der Stadt sondern auf Profitmaximierung gerichtet‘. Diese Kritik lässt sich nahtlos auf das Schlossallee-Projekt in Bickenbach übertragen.

Es gab im Verlauf der gemeindlichen Bauleitplanung nicht den Ansatz einer echten Kompromiss-Suche hinsichtlich der Kritik aus großen Teilen der Bürgerschaft an der fehlenden sozialen Komponente, dem hohen Maß der baulichen Verdichtung und der Architektur des Bauprojektes.

Auf welches Echo würde dieses Ergebnis stoßen, wenn am nächsten Sonntag Kommunalwahl wäre?'



Exkurs - Kalkulation der voraussichtlichen Höhe der Kaltmiete im Bauvorhaben der ’Schlossallee GmbH‘:

3.500 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter
    Dieser Preis wurde von Herrn Petersmann für den Investor in der Hessenschau vom 24. Januar 2018 genannt. Der Quadratmeter-Kaltmietpreis wird in den nördlich des Gebäuderiegels entlang der Darmstädter Straße liegenden Gebäuden noch höher liegen.

458.000 Euro Kaufpreis für eine 100m² Wohnung
    Wohnung 350 TE + 2 Tiefgaragen à 25 TE = 50 TE + Kaufnebenkosten von 14,5% = 58 TE

Wird diese Wohnung als Kapitalanlage gekauft und vermietet ergeben sich daraus

19,08 Euro Kaltmietpreis pro Quadratmeter Wohnraum
    Gängige Rentabilitätsberechnung: Kaufpreis/20 Jahre/12 Monate/m²





aus dem Beitrag des Fraktionsvorsitzenden der CDU Timo Wesp (in Stichpunkten, unvollständig):
...Jeder Bürger hatte die Möglichkeit, Grundstücke aus dem Areal der 'Neuen Mitte' zu erwerben.
Das Regierungspräsidium Darnmstadt habe in seiner Stellungnahme das beabsichtigte Maß der baulichen Verdichtung (55 Wohneinheiten auf 6.000m²) begrüßt und für rechtens erklärt. Darauf habe man sich verlassen...



aus dem Beitrag von Torsten Schröder, SPD (in Stichpunkten):
Er stimme dem Bebauungsplan aus sachlichen und fachlichen Erwägungen zu.
Die geplante Zahl von 55 Wohneinheiten für das Schlossallee-Projekt sei angemessen.
Bebelstraße und Pfungstädter Straße zeigten im Gegensatz zur Darmstädter Straße noch ein geschlossenes Bild. Die Pfungstädter Straße spiegele auch ein hohes Maß an baulicher Verdichtung wieder.
Ob die Gestaltung des Schlossallee-Projektes gefalle, sei eine Geschmacksfrage.
Einer Niederlegung der ehemaligen Gaststätte 'Zur Rose' habe der Denkmalschutz nicht widersprochen.
Die vielen vorgelegten Gutachten sollten fachlich und nicht aus einem Bachgefühl heraus bewertet werden.
In dem Planungskonzept der Bürgerinitiative seien viele Dinge ungeklärt, unter anderem die Feuerwehrzufahrt und die Planung für den ruhenden Verkehr. Die Überlegungen für eine Verkehrsberuhigung seien 'daneben'.



[Beitrag von Christopher Schuldes, FDP:
Er beschreibt aus seiner Sicht die Defizite der aktuellen Situation der Ortsmitte und gibt der Hoffnung Ausdruck, dass die geplante Schlossallee-Bebauung Abhilfe schafft.]



aus dem Beitrag des Fraktionsvorsitzenden der SPD Tim Schmöker (in Stichpunkten):
Er wehrt sich gegen Attacken auf die SPD-Fraktion.
Über die Bauleitplanung 'Nördlich der Darmstädter Straße' sei in der Gemeindevertretung eine ernsthafte Auseinandersetzung geführt worden.
Viele Äußerungen zur Planung enthielten Spekulation und Attacke.
Neuere Mietpreisangebote in der Münchener Innenstadt bewegten sich bei 16,30 Euro kalt. Für das Schlossallee-Projekt erwarte er einen Kaltmietpreis zwischen 10,00 und 11,00 Euro.
Über konkrete Verkaufspreise sei noch nichts bekannt geworden.



Zum Ende der Sitzung der Gemeindevertretung gab Martina Riege-Barth Mitglied der SPD-Fraktion, eine persönliche Erklärung zum Thema Ehrenamt ab (sinngemäß):
Sie stelle vermehrt fest, dass bei großen Bauprojekten in unserer Gemeinde öffentlich Vorwürfe von Bestechlichkeit gegenüber Mandatsträgern laut geäußert würden. Dies erfülle sie mit Entsetzen und Verbitterung.
Wem Entscheidungen der Gemeindevertretung nicht gefallen, dürfe sich gerne selbst politisch betätigen. Sie freue sich auf neue Mitkämpfer*innen.






23.02.2018 Amtliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses für den B-Plan


Mit der Veröffentlichung im Darmstädter Echo vom 23.02.2018 erlangt der Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' Rechtkraft.







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