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12.05.2018Verkauf des Grundstücks Gaststätte "Zur Rose" und einer Teilfläche des Grundstücks Burger
von
Ulrich Friedrich Koch
Beitrag wird laufend aktualisiert!



Inhalt
  1. Beschluss der Gemeindevertretung über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger) vom 8. September 2016

  2. Anfrage der Fraktion KOMM, A an den Gemeindevorstand am 14. Februar 2018

  3. Einholung einer Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte am 12. Februar 2018

  4. Beschwerde bei der Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg am 15. Februar 2018

  5. KOMM, A-Antrag an die Gemeindevertretung zur Aufhebung des Verkaufsbeschlusses, eingereicht am 21. Februar 2018

  6. Kaufvertrag, notariell protokolliert am 23. Februar 2018

  7. Schriftwechsel mit dem Grundbuchamt beim Amtsgericht Darmstadt seit dem 3. März 2018

  8. Erste vorläufige Wertermittlung durch die BI




1. Beschluss der Gemeindevertretung über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger) vom 8. September 2016:

Beschlussvorlage 2016/073-1 Veräußerung der gemeindlichen Grundstücke Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4


Auszug aus dem Protokoll der Gemeindevertretung vom 8.09.2016 über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger)


Siehe hierzu den Lageplan der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement, Stand 15.02.2016.
(Die rot umrandeten Flächen auf dem Plan der Verwaltung für Bodenmanagement kennzeichnen den Besitz der Gemeinde Bickenbach im Bereich des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße'.)

Auf dem unten abgebildeten Lageplan für das 'Schlossallee-Projekt' ist die westliche Teilfläche 89/1 des Hauses Burger (Steigasse 4) markiert, die abgegeben werden soll.










2. Anfrage der Fraktion KOMM,A an den Vorstand der Gemeinde Bickenbach vom 14. Februar 2018:

"Paragraf 109 Hessische Gemeindeordnung (HGO) legt unter Absatz 1 fest: 'Vermögensgegenstände dürfen in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden.'

In diesem Zusammenhang haben wir folgende Fragen:
  1. In der Begründung zu der unter Betreff genannten Beschluss-Vorlage beziehen Sie sich auf den Bodenrichtwert 350 ¤/qm. Laut Bodenrichtwertkarte Bickenbach lag der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2016 bei 360 ¤/qm. Aus welchem Grund legten Sie den Preis pro Quadratmeter auf den Wert 350 Euro fest und welche bauliche Ausnutzung (GFZ) wurde dem zu Grunde gelegt?

  2. Das Grundstück soll nun veräussert werden. Wie hoch ist der aktuellste vorliegende Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss für das Grundstück Darmstädter Straße 12 und welche bauliche Ausnutzung liegt diesem Bodenrichtwert zu Grunde?

  3. Durch den Erlass der 1.Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' erhöht sich der Wert des Grundstücks durch die jetzt neu festgelegte bauliche Ausnutzung des Grundstücks (Teilgebiet 1 GFZ 3,0 , Teilgebiet 2 GFZ 0,8). Warum wurde dies bei der Preisgestaltung nicht berücksichtigt, z. B. durch Vereinbarung einer Nachzahlungsklausel?

  4. Als Ausnahme vom Gebot des vollen Wertersatzes benennen Sie den Sachverhalt, 'dass die beiden Grundstücke bebaut sind und dass die baulichen Anlagen beseitigt werden müssen'. Worauf beruht die Feststellung, dass die Gebäude Darmstädter Straße 12 wertmindernd anzusetzen sind bzw. wie haben Sie den dafür zugestandenen Preisnachlass in Höhe von 49.800 Euro ermittelt?

  5. Für Grundstücke im Bereich der 'Neuen Mitte' wurden Preise bis zu 900 ¤/qm erziehlt.
    Warum wurde vor Beginn der Vertragsverhandlungen über den Verkauf der o.g. Flächen an die Schlossallee GmbH zur Ermittlung des Marktpreises kein Bieterverfahren durchgeführt oder ein unabhängiger Gutachter herangezogen?

  6. Gab es seit dem Erwerb von Grundstück und Gebäude Darmstädter Straße 12 -ehemalige Gaststätte 'Zur Rose'- durch die Gemeinde im Jahr 2011 Kaufswünsche bzw. -anfragen und wenn ja wann gingen diese bei der Verwaltung ein und welche Anfragen waren gewerblicher und welche privater Natur?"



Antwort des Gemeindevorstandes vom 8. März 2018 auf die KOMM, A-Anfrage

Zu 1:
Der Bodenrichtwert wird im laufenden Jahr neu ermittelt. Der vorliegende Bodenrichtwert zum 01.01.2016 lag bei Erstellung der Vorlage noch nicht vor. Daher ging man von dem zu diesem Zeitpunkt veröffentlichten Bodenrichtwert von 350 Euro/qm aus.
Dabei geht der Bodenrichtwert von einer Baureife und einer Geschossflächenzahl 0,5 aus.

Zu 2:
Der momentan veröffentlichte Bodenrichtwert zum 01.01.2016 liegt bei 360 Euro/qm.
Dabei geht der Bodenrichtwert von einer Baureife und einer Geschossflächenzahl 0,5 aus.

Zu 3:
Die Veränderung der Nutzung war der Gemeindevertretung bekannt. Warum diese eine Nachzahlungsklausel nicht diskutiert, bzw. beschlossen hat, kann der Gemeindevorstand nicht beantworten.

Zu 4:
Die Abrisskosten wurden 2011 durch das Ingenieurbüro Schwarz und Schwarz berechnet. Danach lagen die Kosten bei 65.000 Euro/brutto.

Zu 5:
Der Bodenrichtwert wird vom unabhängigen Gutachterausschuss für Immobilienwerte beim Amt für Bodenmanagement festgelegt.
Warum die Gemeindevertretung kein Bieterverfahren diskutiert, bzw. beschlossen hat, kann der Gemeindevorstand nicht beantworten.

Zu 6:
Der Verwaltung ist keine Kaufanfrage bekannt. Dem Bürgermeister (damals als Mitglied der Gemeindevertretung) ist eine Kaufüberlegung durch den Interessenten mitgeteilt worden. Dieser hat aber auf Grund des Zustandes der Immobilie Rose Abstand genommen. Hier war eine Wohnnutzung angedacht.



Schreiben der Fraktion KOMM, A vom 12. März 2018 an den Gemeindevorstand

"Betreff: Schriftliche Anfrage unserer Fraktion vom 14.02.2018
an den Gemeindevorstand zur Grundstücksveräußerung
ehemalige Gaststätte Rose/Teilfläche Haus Burger

Ihre Antwort, vorgelegt zur Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018

Protokollierung des Kaufvertrages am 23. Februar 2018


Sehr geehrter Herr Bürgermeister Hennemann,
sehr geehrte Damen und Herren,

erkennbarer Zweck unserer Anfrage war eine Aufklärung über die vom Gemeindevorstand bzw. Bürgermeister Martini vorgenommene Wertermittlung für die o.g. Grundstücke.

Der Beschluss der Gemeindevertretung vom 8.09.2016 erfolgte auf Beschluss-Vorlage des Gemeindevorstandes, beschlossen auf seiner Sitzung am 27.06.2016. Die Wertermittlung selbst wie die Gespräche mit dem Kaufinteressenten wurden sicher nicht vom kompletten Gemeindevorstand, sondern von Günter Martini in seiner Funktion als damals amtierender Bürgermeister durchgeführt. Wir gehen davon aus, dass dies entsprechend dokumentiert worden ist.

Offensichtlich wurden bei der Wertermittlung nicht beachtet:
  • Hessische Gemeindeordnung, Paragraph 109

  • Immobilienwertermittlungsverordnung

  • Wertermittlungsrichtlinien

  • Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts.

Wir möchten mit unserer Anfrage die Gründe dafür klären.

Die Nichtbeachtung der anerkannten Grundlagen für eine Wertermittlung kann dazu führen, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Dies hätte ggfs. erhebliche Folgen für unsere Gemeinde.

Deshalb bitten wir nachdrücklich um eine ausführliche Antwort auf unsere Anfrage.

Es ist nicht Aufgabe der Gemeindevertretung, Wertermittlung und Gespräche mit dem Kaufinteressenten durchzuführen. Die Gemeindevertretung muss sich darauf verlassen können, dass Beschlüsse sachlich und fachlich einwandfrei vorbereitet worden sind. Von daher ist Ihr Verweis auf die Motivlage der Gemeindevertretung in Ihrer Antwort irreführend.

Weiterhin sind wir außerordentlich irritiert über die Protokollierung des Kaufvertrages am 23. Februar 2018. Ihnen war seit dem 21. Februar 2018 der Antrag unserer Fraktion an die Gemeindevertretung bekannt, ihren Verkaufsbeschluss vom 8.09.2016 aufzuheben. Zwischen Beschlussfassung und Kaufvertragsprotokollierung sind mittlerweile mehr als eineinhalb Jahre vergangen. Es sind keine nachvollziehbaren Gründe erkennbar, nicht den entsprechenden Beschluss der Gemeindevertretung am 8. März 2018 noch abzuwarten.

Man bekommt den Eindruck, dass hier Fakten geschaffen werden sollten. Gegen dieses Vorgehen protestieren wir scharf."




3. Einholung einer Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte gem. § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB am 12. Februar 2018

... bitten wir 'um eine aktuelle Bodenrichtwertauskunft gem. § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB für die Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und
Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg.

Bitte geben Sie ( ) dazu auch an, welche bauliche Ausnutzung (GFZ) diesen Werten zu Grunde liegen. Dazu bitte(n wir um) Information über die aktuellen Umrechnungskoeffizienten für bauliche Ausnutzungen. Nach aktuell beschlossenem Bebauungsplan ist für das Grundstück Rose eine GFZ von 3,0 und für das Grundstück Burger eine GFZ von 0,8 festgesetzt.'...


Bodenrichtwertauskunft vom 14. Februar 2018





Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie - VW-RL)




4. Beschwerde bei der Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg am 15. Februar 2018

"Betreff: Beschwerde über die Veräußerung der gemeindeeigenen Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und eine Teilfläche von Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg
hier: Beschluss der Gemeindevertretung am 8. September 2016, Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Hessische Gemeindeordnung Paragraph 109


Sehr geehrte Damen und Herren,

am 8. September 2016 hat die Gemeindevertretung auf Vorschlag des Gemeindevorstandes (Beschluss-Vorlage 2016/073-1) beschlossen, 'die gemeindeeigenen Grundstücke Flur 1 Parzelle 89/1 (Steingasse 4) und Flur 1 Parzelle 62/1 (Darmstädter Straße 12) zum Preis von 300 Euro / qm an Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG (64625 Bensheim) zu veräußern und den Gemeindevorstand zu ermächtigen, die entsprechenden Grundstücksverkäufe abzuschließen.'

Nach unserer Kenntnis wurde bisher lediglich ein Vorvertrag abgeschlossen. Der Kaufvertrag ist noch nicht unterschrieben.
Der Satzungsbeschluss über den Erlass einer 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' wurde von der Gemeindevertretung am 25. Januar 2018 gefasst.
Der Satzungsbeschluss wurde bisher noch nicht veröffentlicht.

Nach unserer Auffassung werden die unter Betreff genannten Grundstücke unter Wert veräußert. Grundsätze der Wertermittlung wurden zum Nachteil der Gemeinde Bickenbach außer Acht gelassen.

Wir kritisieren im Einzelnen:
  1. Zur Wertermittlung wurde lediglich der Bodenrichtwert zum Zeitpunkt des Verkaufsbeschlusses zu Grund gelegt - möglichweise nicht exakt.

  2. Bei der Wertermittlung wurde nicht beachtet, dass der Verkaufsvertrag erst später - nach Beschlussfassung über die 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' - wirksam wird.

  3. Bei der Wertermittlung wurde eine Wertsteigerung nach der Änderung des Bebauungsplans durch dann höhere Ausnutzbarkeit der Flächen (GFZ) nicht berücksichtigt. Es wurden auch keine Nachzahlungsklauseln vereinbart.

  4. Der Marktwert der Grundstücke in der Bickenbacher Mitte scheint erheblich über dem Wert zu liegen, den die Gemeinde zu Grunde gelegt hat. Im Ort werden Verkaufspreise von 900 ¤ / qm kolportiert (z.B. Grundstück Gerlach, Darmstädter Straße 10).

  5. In den gemeindlichen Debatten wurde geäußert, es habe keinerlei Interesse am Kauf der Liegenschaft ehemalige Gaststätte 'Zur Rose', Darmstädter Straße 12, durch Dritte gegeben. Dies erscheint zweifelhaft.

  6. Die Ermittlung des gewährten Preisnachlasses von 50 ¤ / qm (ca. 50.000 Euro in der Summe) als Ausnahme vom Gebot des vollen Wertansatzes ist nicht nachvollziehbar dargestellt und möglicherweise nicht ordentlich ermittelt worden.

Wir bitten Sie, den Vorgang auf Rechtmäßigkeit zu überprüfen, und um Benachrichtigung über das Ergebnis Ihrer Prüfung.


Mit freundlichen Grüßen


Anlagen:

1. Beschluss-Vorlage 2016/073-1 Veräußerung Rose und Haus Burger
2. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 1
3. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 2
4. Auszug GVG-Protokoll vom 8.09.2016, Beschluss Verkauf Rose und Teilfläche Burger
5. Anfrage an den Gutachterausschuss für Immobilienwerte vom 12.02.2018
6. Schriftliche Anfrage an den Gemeindevorstand vom 14.02.2018"


Stellungnahme des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Kommunalaufsicht, vom 02.05.2018, eingegangen am 11.05.2018:





Stellungnahme der Kommunalaufsicht des Landkreises Darmstadt-Dieburg zur Veräußerung der gemeindlichen Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger) vom 2. Mai 2018




Erste Anmerkungen zur Stellungnahme der Kommunalaufsicht von Ulrich Friedrich Koch, erstellt am 13.05.2018:

Mit der vorgelegten Stellungnahme zur Beschwerde der KOMM, A-Fraktion über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke im Zusammenhang mit dem Schlossallee-Projekt geht die Kommunalaufsicht des Kreises Darmstadt-Dieburg nicht auf den Kern der Beschwerde ein.
Die Kommunalaufsicht legt sich auf folgende Positionen fest:
  1. Durch die Zugrundelegung des gutachterlich festgestellten Bodenrichtwertes allein sei dem gesetzlichen Erfordernis, Gemeindeeigentum zu seinem vollen Wert zu verkaufen, Genüge getan. Eine Unterschreitung des Gutachterausschuss-Wertes sei nicht zu erkennen.

  2. Eine im Fall des Teilgrundstückes Burger getätigter Unterwertverkauf sei zulässig gewesen, da dies ’in öffentlichem Interesse‘ erfolgt sei. Moniert wird lediglich, dass dieses ’öffentliche Interesse‘ weder in der Beschlussvorlage des Gemeindevorstandes noch im Beschluss der Gemeindevertretung ’in schriftlicher Form ( ) beigelegen‘ habe.

  3. Da die Gemeinde bestätigt habe, ’dass vergaberechtliche Vorschriften nach europäischen Vergaberichtlinien nicht (zusätzlich) zu berücksichtigen gewesen wären‘, und weil die Einhaltung des EU-Beihilferechtes in eigener Verantwortung der Kommune liege, hat man dies gar nicht geprüft.
Im übrigen wird der Beschwerdeführer auf die Möglichkeit hingewiesen, andere staatliche Stellen einschalten zu können.

Das muss man sich auf der Zunge zergehen lassen: Weil der Temposünder behauptet, nicht zu schnell gefahren zu sein, überprüft man diese Behauptung erst gar nicht. Und überhaupt kann man sich doch gleich an andere staatliche Stellen wenden.
Wozu gibt es dann die Kommunalaufsicht?

Sind diese Äußerungen der Landkreisbehörde immerhin verwunderlich, so fehlt die Behörde in ihrer Einschätzung der Hautsache ’Unterwertverkauf‘ gänzlich.

Zur Anwendung des Bodenrichtwertes gehört nicht nur die Übernahme des Quadratmeter-Betrages in Euro, sondern zwingend die Umrechnung auf den jeweiligen baulichen Ausnutzungsgrad des fraglichen Baulandes. Hier wird von der Gemeinde Bickenbach wie von der Kommunalaufsicht übersehen, dass sich der Bodenrichtwert zum 1.01.2016 mit 360 Euro pro Quadratmeter auf eine ’wertrelevanten Geschossflächenzahl‘ von 0,5 bezieht. Der Bürgermeister der Gemeinde Bickenbach befand sich zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufsbeschlusses am 8.09.2016 seit fast zwei Jahren in Gesprächen mit den Investoren der späteren Schlossallee GmbH über ein Projekt in der Ortsmitte. Für dieses Projekt musste der bestehende Bebauungsplan geändert werden, vor allen weil die dort vorgegebenen Geschossflächenzahl-Werte angehoben bzw. die bauliche Ausnutzbarkeit deutlich erhöht werden sollten. Dies war allen Gemeindevertreter*innen bekannt und bewusst!

Zum Zeitpunkt des Vollzugs des Verkaufs am 23.02.2018 war der fragliche Bebauungsplan bereits mit deutlich höheren Geschossflächenzahl-Werten als Satzung beschlossen worden. Diese Umrechnung hätte also zwingend vorgenommen werden müssen. Ebensowenig wurde der zusätzliche Wertgewinn von Bauland in den Jahren 2016 und 2017 berücksichtigt. Beide Komponenten hätten zu einem deutlich höheren Verkaufswert der Grundstücke Rose/Burger geführt.

Am Teilgrundstück Burger wird dann doch noch ein Unterwertverkauf festgestellt. Die sei ’in öffentlichem Interesse zulässig‘. Worin dieses öffentliche Interesse besteht, wird -wie auch schon bei der Beschlussfassung durch die Gemeindevertretung selbst- nicht benannt. Hier legt die Kommunalaufsicht der Gemeinde nachträglich mögliche Gründe in den Mund: ’städtebauliche und sozialpolitische Gründe‘. Genau diese werden aber in Bezug auf das Schlossallee-Projekt vom Beschwerdeführer bestritten.

Wir behalten uns vor, weitere rechtliche Schritte zu prüfen.





Nachtrag zur Stellungnahme des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Kommunalaufsicht, vom 02.05.2018,
direkt gerichtet an den Gemeindevorstand,
der Gemeindevertretung erst am 25.05.2018 zur Kenntnis gebracht
:



Nachtrag zur Stellungnahme der Kommunalaufsicht des Landkreises Darmstadt-Dieburg zur Veräußerung der gemeindlichen Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger)




5. KOMM, A-Antrag an die Gemeindevertretung zur Aufhebung des Verkaufsbeschlusses, eingereicht am 21. Februar 2018

siehe Anträge von KOMM, A Veräußerung Grundstücke Rose und Teilfläche Burger




6. Kaufvertrag, notariell protokolliert am 23. Februar 2018




7. Schriftwechsel mit dem Grundbuchamt beim Amtsgericht Darmstadt seit dem 3. März 2018

Anschreiben am 3. März 2018:

"Betreff: Veräußerung der gemeindeeigenen Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und
einer Teilfläche von Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg, unter Wert, notariell protokolliert am 23. Februar 2018
Bezug: Grundbuchblatt Gemeinde Bickenbach Nummer 2101
hier: Beschluss der Gemeindevertretung am 8. September 2016, Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Hessische Gemeindeordnung Paragraph 109


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bitten Sie um Aufklärung des möglichen Sachverhaltes eines Verkaufs der unter Betreff genannten Grundstücke durch die Gemeinde Bickenbach unter Wert.

Am 8. September 2016 hat die Gemeindevertretung auf Vorschlag des Gemeindevorstandes (Beschluss-Vorlage 2016/073-1) beschlossen, 'die gemeindeeigenen Grundstücke Flur 1 Parzelle 89/1 (Steingasse 4) und Flur 1 Parzelle 62/1 (Darmstädter Straße 12) zum Preis von 300 Euro / qm an Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG (64625 Bensheim) zu veräußern und den Gemeindevorstand zu ermächtigen, die entsprechenden Grundstücksverkäufe abzuschließen.'

Der Satzungsbeschluss über den Erlass einer 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' wurde von der Gemeindevertretung am
25. Januar 2018 gefasst. Mit dem neuen Bebauungsplan wurde die Ausnutzbarkeit der Grundstücksflächen deutlich erhöht. Der damit einhergehenden Wertsteigerung wurde im Beschluss über die Veräußerung der Grundstücke in keiner Weise Rechnung getragen.
Am 14. Februar 2018 richteten wir in diese Angelegenheit eine schriftliche Anfrage an den Gemeindevorstand, die bis heute nicht beantwortet wurde.

Am 15. Februar 2018 reichten wir bei der Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg eine Beschwerde zur gleichen Angelegenheit ein. Dazu liegt uns bisher lediglich eine Zwischenauskunft vor.

Unter Datum vom 21. Februar 2018 stellte unsere Fraktion einen Antrag an die Gemeindevertretung zu ihrer Sitzung am 8. März 2018, den Verkaufsbeschluss vom 8.09.2016 aufzuheben.

Am 23. Februar 2018 wurde der Kaufvertrag über die unter Betreff genannten Grundstücke notariell protokolliert.

Nach unserer Auffassung wurden die genannten Grundstücke unter Wert veräußert. Grundsätze der Wertermittlung wurden zum Nachteil der Gemeinde Bickenbach außer Acht gelassen.

Wir bitten Sie, den Vorgang auf Rechtmäßigkeit zu überprüfen, und um Benachrichtigung über das Ergebnis Ihrer Prüfung.


Mit freundlichen Grüßen


Anlagen:

1. Beschluss-Vorlage 2016/073-1 Veräußerung Rose und Haus Burger
2. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 1
3. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 2 (Auszug)
4. Auszug GVG-Protokoll vom 8.09.2016, Beschluss Verkauf Rose und Teilfläche Burger
5. Schriftliche Anfrage an den Gemeindevorstand vom 14.02.2018
6. Beschwerde bei der Kommunalaufsicht vom 15.02.2018
7. Antrag der Fraktion KOMM, A: Beschlussvorlage 2018/025, eingereicht am 21.02.2018
8. Amtliche Bekanntmachung der Gemeinde Bickenbach zum Satzungsbeschluss Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung'
9. Anschreiben der Kommunalaufsicht an die Gemeinde Bickenbach vom 27.02.2018
10. Newsletter Rödl & Partner
11. Veröffentlichung Ax Rechtsanwälte vom 28.06.2017"


Antwort des Amtsgerichtes Darmstadt, Grundbuchamt, vom 15.03.2018, eingegangen am 3.04.2018:

"Ihr Zeichen: Veräußerung gemeindeeigener Grundstücke
UR-Nr./Az: Beschwerde

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Verkauf von gemeindeeigenem Grundbesitz bedarf in Hessen keiner Zustimmung der Aufsichtsbehörde. Das Grundbuchamt hat daher kein Prüfrecht.

Mit freundlichen Grüßen

S.
Rechtspflegerin"


Erneutes Anschreiben am 5. April 2018:

"Betreff: Veräußerung der gemeindeeigenen Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und eine Teilfläche von Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg unter Wert, notariell protokolliert am 23. Februar 2018
Bezug: Grundbuchblatt Gemeinde Bickenbach Nummer 2101
hier: Beschluss der Gemeindevertretung am 8. September 2016, Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Hessische Gemeindeordnung Paragraph 109
Ihr Schreiben vom 15.03.2018, eingegangen am 3.04.2018
Aktenzeichen: BI-2101-101


Sehr geehrte Frau S. ,

durch ein Telefonat mit einem Ihrer Kollegen war uns bereits bekannt, dass 'der Verkauf von gemeindeeigenem Grundbesitz ( ) in Hessen keiner Zustimmung der Aufsichtsbehörde' bedarf.

Zweck unseres Schreibens vom 3.03.2018 war die Bitte ' um Aufklärung des möglichen Sachverhaltes eines Verkaufs der unter Betreff genannten Grundstücke durch die Gemeinde Bickenbach unter Wert' sowie die Bitte, 'den Vorgang auf Rechtmäßigkeit zu überprüfen.'

Auch für Hessen ist nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 134 BGB davon auszugehen, dass § 109 Abs. 1 Satz 2 HGO ein Verbotsgesetz enthält (Gemeint ist Verbot des Unterwertverkaufes).
Wenn konkrete Anhaltspunkte für einen derartigen Verstoß dem Grundbuchamt vorliegen, muss u.E. das Grundbuchamt weiter aufklären und ggf. eine Erklärung des Vertretungsberechtigten oder weitere Informationen, wie z.B. die Vorlage eines Verkehrsgutachtens, fordern.
Weiterhin ist das Grundbuchamt nach unserer Auffassung gehalten, eine Unrichtigkeit des Grundbuchs zu verhindern, wenn konkrete Hinweise vorliegen, dass diese Erklärung inhaltlich falsch sein könnte und ein Unterwertverkauf von Gemeindeeigentum vorliegt.

Unsere diesbezügliche Anfrage an die Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg vom 15.02.2018 ist noch nicht beantwortet worden.

Mit freundlichen Grüßen"


Erneute Antwort des Amtsgerichtes Darmstadt, Grundbuchamt, vom 13.04.2018, eingegangen am 20.04.2018:

"Ihr Zeichen: Veräußerung gemeindeeigener Grundstücke
UR-Nr./Az: Beschwerde

Sehr geehrte Damen und Herren,

Unter Bezugnahme auf Ihr Schreiben vom 05.04.2018 wird mitgeteilt, dass vom grundbuchamt nichts zu veranlassen ist.

Mit freundlichen Grüßen

S.
Rechtspflegerin"




8. Erste vorläufige Wertermittlung durch die BI

Die Bürgerinitiative Ortsmitte hat eigene Recherchen zur Ermittlung eines angemessenen Verkaufswertes der Gemeindegrundstücke angestellt.

Im ersten Schritt hat ein ihr bekannter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken den Verkaufswert auf Basis des Bodenrichtwerts von 360 Euro/m², Stand 01.01.2016, umgerechnet auf die nach dem neuen Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' möglichen GFZ-Ausnutzungswerte.
Zum Stand 01.01.2016 errechnet sich so ein Grundstückswert nach Anpassung von 681.786 Euro.
Bei der Ausnutzung wurden auch die Nichtvollgeschosse (Staffelgeschosse) berücksichtigt (gemäß Vorgabe aus der Wertermittlungsverordnung).



In einem zweiten Schritt wurden die durchschnittlichen Bodenwertpreissteigerungen in den Jahren 2016 von 7% und 2017 von 5% nachberechnet. Danach kommt man auf eine Wertzunahme im Umfang von insgesamt 84.200 Euro (eigene Berechnung).

In der Summe ergibt dies für die am 23. Februar 2018 zum Preis von 300.000 Euro verkauften gemeindeeigenen Grundstücke einen berechneten Verkaufswert-Soll in Höhe von 765.986 Euro.
Demzufolge wurden die gemeindeeigenen Grundstücke um 465.986 Euro unter Wert verkauft!

Nicht berücksichtigt wurde eine mögliche Wertminderung durch den Sachverhalt des Sanierungsbedarfes beziehungsweise der Abbrucherfordernis des Gebäudebestandes. Dies müsste durch die Gemeinde zunächst belegt werden.

Über diese vorläufige Wertermittlung wurde Bürgermeister Hennemann, die Kommunalaufsicht beim Landkreis Darmstadt-Dieburg und das Grundbuchamt beim Amtsgericht Darmstadt informiert.




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